Garage als Werkstatt, Hobbyraum oder Homeoffice – Möglichkeiten und Grenzen der Garagennutzung
Wenn der Platz im Haus oder Keller knapp wird, wird die Garage häufig als zusätzliche „Wohnfläche“ entdeckt. Dann wird die Garage zum Kinderzimmer umfunktioniert, als Werkstatt, Partyraum oder schlicht und einfach als Stauraum genutzt. In Zeiten, in denen Wohnraum rar und teuer ist, ist die Verlockung groß, die Garagennutzung auf andere Bereiche als das Unterstellen eines Pkw auszuweiten. Die Frage ist: Welche Formen der Garagennutzung sind erlaubt und welche nicht?
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Räume mit Potenzial: Kreative Möglichkeiten der Garagennutzung
Eine Garage ist wahlweise Teil des Einfamilienhauses oder befindet sich als gesondertes Bauwerk auf dem Grundstück. In Mehrfamilienhäusern gibt es meist Sammelgaragen, in denen jede Partei mehrere Stellplätze besitzt. Je nach Art der Garage bieten sich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten an. Ist die Garage in das Einfamilienhaus integriert oder direkt an das Haus angrenzend errichtet, kann sie in einen zusätzlichen Wohnraum umgewandelt werden.
Da eine solche Garage in der Regel bereits an die Stromversorgung angeschlossen ist und auch ein Anschluss an das Heizungssystem meist recht einfach ist, könnte hier leicht ein Kinder- oder Gästezimmer oder auch ein Arbeitszimmer eingerichtet werden. Bei frei stehenden Garagen auf dem eigenen Grundstück lässt sich dort eine Werkstatt mit Werkbank und Werkzeugen oder ein Partyraum unterbringen. Und der Garagenstellplatz in einer Tiefgarage unter dem Mehrfamilienhaus wird gerne als Abstellfläche für Getränkekästen oder Ähnliches verwendet. Denn alle Garagen haben eines gemeinsam: Es handelt sich um einen in der Regel trockenen, umschlossenen Raum. Die Frage ist jedoch: Darf die Garagennutzung über das Abstellen eines Pkw hinausgehen?
Rechtsgrundlagen: Wie darf eine Garage genutzt werden?
Es gibt zahlreiche Geschichten von Start-ups aus den USA, die in einer Garage gestartet haben. Doch frei nach dem Motto „Andere Länder, andere Sitten“ wäre dies, zumindest aus bauordnungsrechtlicher Sicht, in Deutschland nicht möglich. Denn hierzulande gibt es klare Regeln, wie Sie eine Garage nutzen dürfen. Die konkreten Regelungen können wiederum von Bundesland zu Bundesland variieren, da Bauordnungsrecht Ländersache ist. Im Prinzip jedoch gilt da, was in der Musterbauordnung zu lesen ist, an der sich die meisten Bauordnungen der Länder oder andere spezifische Verordnungen rund um das Thema Garagen, orientieren. Dort steht in § 2 in Absatz 7 Folgendes:
„Garagen sind Gebäude oder Gebäudeteile zum Abstellen von Kraftfahrzeugen. Ausstellungs-, Verkaufs-, Werk- und Lagerräume für Kraftfahrzeuge sind keine Stellplätze oder Garagen.“
Garagenbau und Baurecht
Die Errichtung von Gebäuden muss in der Regel per Bauantrag von der zuständigen Baubehörde genehmigt werden. Garagen bilden dabei in… weiterlesen
Dementsprechend gilt in Deutschland eindeutig, dass Garagen nur zum Unterstellen eines Pkw genutzt werden dürfen. In der Regel kann davon ausgegangen werden, dass zudem solche Dinge ebenfalls von der zulässigen Garagennutzung eingeschlossen sind, die einen unmittelbaren Bezug zum Pkw haben. Dazu zählen insbesondere:
- je nach Jahreszeit Winter- beziehungsweise Sommerreifen
- Dachgepäckträger oder Dachkofferraum
- Wagenheber
- Frostschutzmittel, Scheibenreiniger und Co.
- Kraftstoff in geeigneten Kanistern und geringer Menge
Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass auch Fahrräder, eine Schneeschaufel oder ein Besen in der Garage untergebracht werden dürfen. Voraussetzung ist, dass trotz dieser anderen Gegenstände in der Garage ausreichend Platz zum Unterstellen der Anzahl der Pkw ist, für die die Garage ausgelegt ist. Das bedeutet konkret: Eine Doppelgarage muss so viel Freiraum im Inneren aufweisen, dass zwei Pkw dort untergestellt werden können. Es ist also nicht zulässig, bei einer Doppelgarage, die eine Hälfte zum Unterstellen des Pkw zu nutzen und die andere Hälfte beispielsweise zur Werkstatt auszubauen.
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Hintergrund: Warum gibt es die strengen Regeln zur Garagennutzung?
Die strengen Regeln zur Garagennutzung in Deutschland haben mehrere Gründe. Zum einen gelten für Garagen und andere nicht zu Wohnzwecken zugelassene Gebäude spezielle baurechtliche Anforderungen. Für Garagen gibt es deutlich niedrigere baurechtliche Hürden als für Wohngebäude. So müssen meist geringere Abstände zu Grundstücksgrenzen eingehalten werden, und auch in Bezug auf die Wärmedämmung gibt es naturgemäß keine strengen Regeln. Wer eine Garage als Wohnraum nutzt, umgeht die baurechtlichen Anforderungen, die für Wohngebäude gelten.
Der Zweck von Garagen ist es, dafür zu sorgen, dass weniger Pkw auf öffentlichen Flächen geparkt werden. Denn insbesondere in Städten ist der Parkraum knapp und wird zunehmend knapper, da die Zahl der Autos stetig zunimmt und Pkws zudem deutlich größer sind als vor einigen Jahrzehnten. Die baurechtlichen Privilegien bei der Errichtung einer Garage sind also mit der Auflage verknüpft, dass Garagen nur für bestimmte Zwecke genutzt werden dürfen: nämlich das Unterstellen von Pkw und Zubehör in angemessener Menge.
Zweckentfremdung der Garage: Was passiert, wenn die Garage für unerlaubte Zwecke genutzt wird?
Wie eingangs bereits erwähnt, handelt es sich beim Bauordnungsrecht um Länderrecht. Dementsprechend sind die spezifischen Vorschriften auch nicht in allen Bundesländern identisch. Grundsätzlich gilt aber, dass eine Umnutzung einer Garage zur Werkstatt, zum Hobbyraum oder gar zum Homeoffice mit einem Bußgeld belegt werden darf. Ordnungsämter sind berechtigt, die Art der Garagennutzung zu überprüfen. Sind Umbauten an der Garage erfolgt, die der Nutzungsart nicht entsprechen, müssen diese rückgebaut werden. Dies kann, insbesondere bei einem Umbau einer Garage zu einem Partyraum oder einem Homeoffice, einen deutlichen finanziellen Schaden bedeuten.
Realistisch kann davon ausgegangen werden, dass die Überprüfung der Nutzungsform von Garagen für Ordnungsämter nicht die höchste Priorität hat, solange dort nicht ein Unternehmen untergebracht wird. Andererseits besteht die Möglichkeit, dass Nachbarn das Ordnungsamt darauf aufmerksam machen, wenn eine Garage dauerhaft zweckentfremdet wird.
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Garagennutzung ausweiten: Ist das möglich?
Wer seine Garage zukünftig als Partyraum oder Homeoffice nutzen möchte, muss den offiziellen Weg über das zuständige Bauamt gehen: Hier können Nutzungsänderungen beantragt werden. Bevor ein entsprechender Antrag gestellt wird, ist es sinnvoll, ein informelles Gespräch zu suchen. In diesem können die Erfolgsaussichten für eine Nutzungsänderung abgeklärt werden.
Möchten Sie Ihre Garage einmal oder zweimal im Jahr als Partyraum nutzen, so ist dies in der Regel sicher möglich. Hier gilt, wie bei allen Partys, dass darauf geachtet wird, dass sich die Nachbarn nicht durch den Lärm gestört fühlen. Oder Sie laden die Nachbarn einfach ebenfalls zur Party ein. Dann ruft sicher niemand beim Ordnungsamt an.
Wer eine Garage besitzt, aber kein Auto hat, das dort untergestellt werden könnte, hat noch eine andere Möglichkeit: Insbesondere in Ballungszentren ist Parkraum begrenzt und daher begehrt. Hier lassen sich Garagenstellplätze leicht vermieten. In Städten bringt ein Garagenstellplatz im Jahr meist eine vierstellige Summe an Mieteinnahmen ein.
Garagennutzung: Regelungen für Mieter
Mieter, die eine Garage zweckentfremdet nutzen, riskieren weit mehr als lediglich ein Bußgeld. Da Mieter zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verpflichtet sind, stellt eine Garagennutzung, die eine Zweckentfremdung ist, eine Verletzung der vertraglichen Pflichten dar. Daher kann der Vermieter bei einer unzulässigen Garagennutzung eine Abmahnung, im Extremfall sogar eine Kündigung aussprechen.
Grundsätzlich haben auch Mieter einer Immobilie, zu der eine Garage oder ein Garagenstellplatz gehört, die Möglichkeit zur Untervermietung. Allerdings sind Mieter hier verpflichtet, eine Genehmigung der Untervermietung durch den Vermieter einzuholen. Sollten Unklarheiten bestehen, sollten Mieter daher stets Rücksprache mit dem Vermieter halten, um eine Abmahnung oder Kündigung zu vermeiden.
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