Schimmel und Mietrecht

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Schimmel und Mietrecht. Wer haftet für die Folgen?

Es ist ein Schockmoment für jeden Mieter: Beim Wohnungsputz wird der Schrank zur Seite gerückt, um zwischen Wand und Schrankwand die Spinnenweben zu beseitigen. Doch hinter dem Schrank verbergen sich mitnichten Trockenheit anzeigende Spinnweben, sondern schwarze Flecken an den Wänden. Schimmel.

Mietrecht © DOC RABE MEDIA, stock.adobe.com
Mietrecht © DOC RABE MEDIA, stock.adobe.com

Mit dieser Erkenntnis verbunden ist meist eine ganze Reihe von Fragen, die sich um die Entstehungsherde des Schimmels drehen, wie beispielsweise, ob die sogenannte „versteckte“ Schimmelbildung beim Einzug vielleicht schon hätte erkannt werden können und wer nun für die Beseitigung des Schimmelpilzes und etwaige Folgekosten aufkommt. Per Gesetz gilt das Verursacherprinzip, das besagt: Derjenige, der dem Schimmelpilz einen einladenden Nährboden geboten hat, trägt die Haftung. Welche Faktoren dafür sprechen, dass Vermieter oder Mieter schuld sind, verrät dieser Beitrag.

Schimmelpilz © animaflora, fotolia.com
Schimmelpilz in der Wohnung © animaflora, fotolia.com

Wer haftet für Schimmel in der Mietswohnung? Entscheidend ist die Schuldfrage

Um auszumachen, wer für die Kosten für die Beseitigung des Schimmels, die Sanierung der von Schimmel befallenen Stellen sowie für nötige Renovierungsmaßnahmen aufkommt, ist zunächst die Schuldfrage zu klären. Die folgende Tabelle zeigt, wann es realistisch ist, dass der Mieter einen Fehler gemacht hat und wann es naheliegt, dass der Vermieter für den Schaden aufkommen muss.

In diesen Fällen könnte der Mieter haftbar gemacht werden: In diesen Fällen könnte der Vermieter haftbar gemacht werden:
  • Auswahl der falschen Materialien im Zuge einer Renovierungsmaßnahme
  • falsches Lüftungs-/Heizverhalten
  • Fehlverhalten in der Wohnung
  • bauliche Mängel beim Erstbezug
  • eine unprofessionell ausgeführte energetische Sanierung
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Unprofessionelle Ausführungen und Fehlverhalten führen zur Schimmelbildung

Mit Blick auf die Faktoren, die den Mieter bzw. den Vermieter als Schuldigen an der Schimmelbildung entlarven würden, lässt sich diese Faustregel definieren: Der Vermieter ist haftbar bei baulichen Problemen, der Mieter bei Fehlverhalten.

Diese Fehler könnte der Vermieter begangen haben

  • Bauliche Mängel sind ein Indiz dafür, dass der Vermieter für den Schimmel-Schaden aufkommen muss. Darunter fallen beispielsweise undichte Verkleidungen und Dächer, eindringendes Wasser sowie defekte Rohre.

    Äußere Ursachen für Feuchtigkeitseintritt
    Äußere Ursachen für Feuchtigkeitseintritt

    Feuchtigkeitsschäden: Hausinterne Gründe
    Feuchtigkeitsschäden: Hausinterne Gründe
  • Auch wenn der Schimmel sich nach einer unprofessionell ausgeführten, energetischen Sanierung bildet, liegt die Schuld in der Regel beim Vermieter. So kann beispielsweise der unbedachte Fensteraustausch dazu führen, dass sich Kondenswasser an den Außenwänden bildet und die Schimmelbildung begünstigt.

Diese Fehler könnten dem Mieter unterlaufen sein

  • Hat ein neuer Mieter erstmals Probleme mit Schimmelbildung in der Wohnung, liegt die Vermutung nahe, dass beispielsweise falsch gelüftet und/oder geheizt wird.

    Luftfeuchtigkeit regulieren und Schimmel vermeiden
    Luftfeuchtigkeit regulieren und Schimmel vermeiden
  • Auch wenn nach einer vom Mieter selbst durchgeführten Renovierungsmaßnahme – einem neuen Anstrich oder einer neuen Tapete – sich plötzlich Schimmel bildet, liegt die Vermutung nahe, dass die Produktauswahl die Schimmelbildung begünstigt haben könnte.

    Schimmel im Badezimmer © mekcar, fotolia.com
    Schimmel im Badezimmer © mekcar, fotolia.com
  • Unter dem Oberbegriff „Fehlverhalten“ werden viele Faktoren vereint: So kann die Nutzung eines Wäschetrockners in der Wohnung ebenso unter Fehlverhalten laufen wie die Beherbergung eines Aquariums – beide Punkte erhöhen den Wasseranteil in der Luft, der sich im schlechtesten Fall an den Wänden niederschlägt und dort zu Schimmel wird.
Info: Die „Schuldfrage“ zu klären, kann sowohl aufwendig als auch teuer sein – vor allem dann, wenn Sachverständige und Gerichte darüber entscheiden müssen. Verbraucherschützer raten zu umsichtigen Präventivmaßnahmen, um hohe Kosten zu vermeiden. Auch ein gemeinsamer Dialog ist in der Praxis meist zielführender als direkt beim ersten Gespräch mit der Versichertenkarte der Rechtschutzversicherung zu winken und damit den Kampfmodus zu signalisieren.

Rechte und Pflichten für Mieter. So kann Schimmel aktiv vorgebeugt werden

Um direkt im Vorfeld zu verhindern, dass ein Fehlverhalten des Mieters die Schimmelbildung begünstigt und im Zuge dessen eine teure Schimmelbeseitigung samt Renovierung nötig wird, gelten diese Gebote für Mieter:

  • Die empfohlene Heiztemperatur liegt zwischen 18 und 21 Grad Celsius, um aktiv der Schimmelbildung vorzubeugen. Das erforderliche Minimum mit Blick auf die Zimmertemperatur liegt bei 15 Grad Celsius – unabhängig von der Nutzung des Raumes.
  • Ist der Mieter im Urlaub, muss er seine Wohnung nicht heizen. Für einen Zeitraum zwischen vier bis sechs Wochen darf er seine Mietwohnung in diesem Zeitraum unbeheizt lassen.
  • Richtiges Lüften, zu dem der Mieter verpflichtet ist, bedeutet, zwei- bis dreimal am Tag für etwa zehn Minuten den Luftaustausch durch Stoßlüften zu begünstigen. Achtung: Das Fenster zu kippen, ist damit nicht gemeint und sogar kontraproduktiv.

    Richtig Lüften © co2online gGmbH
    Richtig Lüften © co2online gGmbH
Info: Nicht auf der Liste der Mieterpflichten steht hingegen die Kompensation etwaiger Baumängel. Wurde eine energetische Sanierung fehlerhaft ausgeführt, muss nicht der Mieter sich darauf einstellen, sondern der Vermieter ist in der Pflicht, die entstandenen Baumängel zu beheben. Bestes Beispiel sind Neubauten: Der Mieter muss seinen Neubau nicht besonders gut heizen (und die teuren Heizkosten dafür übernehmen), nur um die Neubaufeuchte aus den Wänden zu vertreiben. Verlangt der Vermieter dies, sollte der Mieter eine Mietminderung aushandeln.

Die Rechtslage: Mietminderung und Kündigung – diese Optionen gibt es

Unabhängig davon, welche Gründe zur Schimmelbildung geführt haben, sollte die Beseitigung der Gründe und des Schimmels oberste Priorität haben, um die schädlichen Folgen von Schimmel so gering wie möglich zu halten. Vollkommen zu Recht jedoch darf – für die Zeit der Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen – über eine etwaige Mietminderung oder gar die Kündigung nachgedacht werden.

In diesem Fall jedoch entscheidet ebenfalls das Verursacherprinzip und das bedeutet: Stellt sich heraus, dass sich die Schimmelbildung auf bauliche Mängel oder eine unprofessionell ausgeführte energetische Sanierung zurückführen lässt, hat der Mieter gute Chancen, eine Mietminderung geltend zu machen. Um eine Mietminderung zu erreichen, muss der Schimmelbefall dokumentiert werden – bevor der Schimmel entfernt wird. Ist eindeutig bewiesen, dass Vermieter die Schimmelbildung verursacht hat, dürfte der Mieter sogar fristlos kündigen.

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