Geschossaufstockung: Fallstricke erkennen

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Geschossaufstockung: Fallstricke erkennen und umgehen

Ganz gleich, ob im Ein- oder im Mehrfamilienhaus. Durch eine Geschossaufstockung kann die Wohnfläche einer Immobilie auf vergleichsweise einfache Art vergrößert werden: Das Haus bleibt während der Baumaßnahme bewohnbar. Es geht keine Gartenfläche verloren, um den zusätzlichen Wohnraum zu gewinnen. Und auch die Kosten für eine Geschossaufstockung halten sich in Grenzen. Trotzdem gibt es einige Fallstricke, die aus dem Traum von der Geschossaufstockung einen Albtraum für Bauherren werden lassen. Hierzu zählen: Schäden am Bauwerk, Pflicht zum Rückbau der Geschossaufstockung und massive Budgetüberschreitungen. Doch das muss nicht sein: Wie Sie die Fallstricke bei der Geschossaufstockung erkennen und umgehen, erfahren Sie hier.

Dachaufstockung © by-studio, stock.adobe.com
Mehr Wohnraum lässt sich durch eine Geschossaufstockung gewinnen © by-studio, stock.adobe.com

Vorbemerkung: Welche Formen der Geschossaufstockung gibt es?

Der Begriff „Geschossaufstockung“ wird meist als Sammelbegriff für unterschiedliche Formen der Aufstockung verwendet. Hier sind vor allem drei Arten der Dachaufstockung zu nennen: Die Kniestockerhöhung, die Geschossaufstockung im engeren Sinne und den Ausbau eines Flachdaches.

  • Kniestockerhöhung

Der Kniestock ist die Höhe von der Zimmerdecke bis zu dem Punkt, an dem die Dachschräge beginnt. Bei einer Kniestockerhöhung wird also der Punkt erhöht, an dem die Dachschräge beginnt. Hierdurch wird die Raumhöher deutlich erhöht. Meist kommt dieses Verfahren dann in Frage, wenn ein Haus zuvor lediglich einen so genannten Kriechboden hatte. Der Kniestock wird meist um 80 Zentimeter angehoben.

Bei der Kniestockerhöhung gibt es zwei Varianten: Ist das Dach intakt und baulich sehr stabil, so kann einfach das bestehende Dach vom Haus abgetrennt und angehoben werden. Anders sieht es aus, wenn das Dach einer solchen Belastung nicht standhalten würde oder gleichzeitig das Dach schräger gestaltet werden soll, um noch mehr Kopffreiheit zu erhalten. Dann wird das alte Dach abgetragen und ein neues mit einem höheren Kniestock komplett neu errichtet.

  • Geschossaufstockung im engeren Sinne

Bei dieser klassischen Form der Geschossaufstockung wird das Gebäude um eine komplette neue Etage erweitert. In diesem Fall wird stets zunächst das alte Dach abgetragen, ehe die neue Etage errichtet wird. Hier gibt es unterschiedliche Vorgehensweisen: Das Geschoss kann vor Ort errichtet werden, es können aber auch, Fertigelement, Holzrahmenelemente oder sogar vormontierte Aufbauten genutzt werden.

  • Ausbau eines Flachdaches

Ob bei Mehrfamilienhäusern mit Flachdach, einem ein- oder mehrgeschossigen Einfamilienhaus – auf ein Flachdach lässt sich in der Regel gut ein neues Geschoss aufsetzen. Hierzu wird zunächst das alte Dach abgetragen, ehe ein neues aufgebaut wird. Auch hier kommen wieder – wie bei der Geschossaufstockung im engeren Sinne – unterschiedliche Verfahren in Frage.

Dachstuhl © Jürgen Fälchle, stock.adobe.com
Aus Flachdach wird Satteldach: Über eine Geschossaufstockung vergrößert sich die Wohnfläche deutlich © Jürgen Fälchle, stock.adobe.com
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Gut geplant: Fallstricke kennen und umgehen

Je nachdem, für welche Art der Geschossaufstockung Bauherren sich entscheiden, gibt es Unterschiede in Bezug auf Kosten, Baurecht und Statik – was genau das bedeutet, dazu im Folgenden mehr.

Fallstrick 1: Statik außer Acht gelassen

Ein Haus ist eine stabile Konstruktion. Auf den Grundmauern eines Hauses lastet das Dach, das selbst bereits ein nennenswertes Eigengewicht aufweist. Soll auf das Gebäude nun ein zusätzliches Geschoss aufgesetzt werden oder auch nur das Dachgeschoss mittels Kniestockerhöhung angehoben werden, so erhöht sich die Belastung für die tragenden Mauern. Wird also einfach auf ein bestehendes Gebäude ein zusätzliches Geschoss aufgesetzt, kann es sein, dass die tragenden Wände diesem zusätzliche Gewicht nicht gewachsen sind. Es kommt dann zu Schäden am Mauerwerk – im schlimmsten Fall kann das Gebäude einfach zusammenbrechen.

Was macht der Statiker?

Der Statiker führt Berechnungen durch, um zu ermitteln, wie viel (zusätzliche) Last das bestehende Gebäude tragen kann. Der Statiker kann also prüfen, ob die geplante Geschossaufstockung aus statischer Sicht möglich ist. Zugleich kann er Alternativen aufzeigen, falls das Gebäude den gewünschten Aufbau nicht tragen kann: Entweder er schlägt eine andere Art der Geschossaufstockung vor oder erarbeitet Maßnahmen, durch die die zusätzliche Belastung anders verteilt wird. Meist lässt sich mit einem guten Statiker eine Lösung finden, wie eine Geschossaufstockung durchgeführt werden kann.

Fallstrick 2: Baurecht missachtet

Auch wenn aus statischer Sicht keine Bedenken gegen eine Geschossaufstockung bestehen, so können Bauherren nicht einfach mit der Baumaßnahme beginnen. Tun sie es trotzdem kann es im schlimmsten Falle passieren, dass sie zum „Rückbau“ verpflichtet werden. Das bedeutet, dass die Geschossaufstockung abgetragen und der alte Zustand des Hauses wiederhergestellt werden muss. So fallen nicht nur die Baukosten für die Geschossaufstockung an, sondern auch die Kosten für den Rückbau – und eine Wohnraumerweiterung ist dann trotzdem nicht gewonnen.


Wie ist in Sachen Baurecht vorzugehen?

Da es sich bei einer Geschossaufstockung um eine Veränderung der Bausubstanz handelt, bei der sich in aller Regel auch die Höhe des Gebäudes ändert, muss diese Art der Baumaßnahme meist behördlich genehmigt werden. Hierzu sollte in folgenden Schritten vorgegangen werden:

  • Voranfrage beim Bauamt: Es ist ratsam, bereits in der Planungsphase Kontakt mit dem Bauamt aufzunehmen, um abzuklären, in welcher Form in dieser konkreten Gegend eine Geschossaufstockung möglich ist – oder eben auch nicht.
  • Hinzuziehen eines Sachverständigen: Die Bauunterlagen (Grundriss, Dachaufbau und Statik des Mauerbaus) sollten von einem Sachverständigen geprüft werden.
  • Stellung des Bauantrags: Um einen Bauantrag stellen zu können, müssen die Bestandspläne, Bauskizzen, Antragsformulare und ein amtlicher Lageplan bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Die Behörde prüft dann, ob die Baumaßnahme mit geltendem Baurechts vereinbar ist. Dabei geht es insbesondere darum, ob das Gebäude nach dem Umbau noch in das umgebende bauliche Gesamtbild passt, ob die Firsthöhe ortsüblich ist und ob gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften (z.B. Naturschutzrechte) verstoßen wird.
Baurecht © Stockwerk, fotolia.com
Baurecht beachten © Stockwerk, fotolia.com

Fallstrick 3: Budget falsch kalkuliert

Je nachdem, welche Art der Geschossaufstockung gewählt wird, gibt es deutliche Unterschiede bei den Kosten: Wird eine Kniestockerhöhung durchgeführt, bei der das bestehende Dach angehoben werden kann, beginnen die Kosten bei 5000 Euro. Wir ein Dachgeschoss komplett neu errichtet, betragen die Kosten pro Quadratmeter mindestens 750 Euro. Wichtig ist außerdem zu wissen, dass die Kosten von unterschiedlichen Faktoren abhängen:

  • Methode der Geschossaufstockung (individuelle Baumaßnahme, vorgefertigte Bauteile, Art der verwendeten Materialien etc.)
  • Rohbau oder Schlüsselfertig: Der Preis für den Innenausbau kommt zu den reinen Rohbaukosten hinzu. Andererseits können zahlreiche Arbeiten aus dem Bereich des Innenausbaus auch selbst durchgeführt werden, um Kosten zu sparen.

Außerdem müssen weitere Kosten-Faktoren zu den reinen Baukosten berücksichtigt werden. Dabei handelt es sich vor allem um:

  • Honorar für Architekt
  • Honorar für Statiker
  • Gebühren für Baugenehmigung
Extra-Tipp: Es sollten stets mehrere Angebote von unterschiedlichen Handwerksbetrieben eingeholt werden. Dabei ins es wichtig, dass die Angebote vergleichbar gestaltet sind.

Auf einen Blick:

Eine Geschossaufstockung ist eine einfache Möglichkeit, bei einem Ein- oder Mehrfamilienhaus die Wohnfläche zu erhöhen. Damit das Bauvorhaben gelingt, sollten insbesondere folgende Fallstricke bedacht werden:

  • Richtige Art der Geschosserhöhung auswählen
  • Statik des Hauses überprüfen
  • Baurecht: Baugenehmigung einholen
  • Budget: Kosten realistisch planen
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