Umbauter Raum, Kubatur und Brutto-Rauminhalt – wichtig für Bauantrag, Kostenplanung und Immobilienwert
Der umbaute Raum, mittlerweile als Brutto-Rauminhalt bezeichnet, benennt das umbaute Volumen eines Bauwerks dar. Diese Zahl, die in Kubikmeter angegeben wird, spielt einerseits für den Bauantrag eine wichtige Rolle, wird für die Planung der Baukosten benötigt und dient der Ableitung einer aussagekräftigen Wertermittlung einer Bestandsimmobilie.

Begriffsabgrenzung: umbauter Raum und Brutto-Rauminhalt
Bis 2005 war der Begriff „umbauter Raum“ in der DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“ und somit auch in der Fachsprache von Architekten und Planern geläufig. Nach diesem Zeitpunkt wurde er in Brutto-Rauminhalt (BRI) umbenannt. Mit der Änderung der Begrifflichkeiten änderten sich ebenfalls die Berechnungsverfahren:
- Der umbaute Raum (UR) lässt nicht ausgebaute Dachgeschosse, Decken und Wände sowie die Dacheindeckung inklusive Dachlattung unberücksichtigt. Von verputzten Wänden werden 2 % vom ermittelten Wert abgezogen. Die Höhen werden über geschossspezifische Faktoren errechnet.
- Der Brutto-Rauminhalt (BRI) dagegen macht keinen Unterschied zwischen ausgebautem und nicht ausgebautem Dachgeschoss, alle Bauelemente wie Decken, Wände, Dacheindeckung und Putz sowie die tatsächliche Raumhöhe fließen in die Berechnung mit ein.
Theoretisch ist es möglich, UR und BRI ineinander umzurechnen, wenn die jeweiligen Vorgaben entsprechend beachtet werden. Vielfach ist diese Umrechnung jedoch nicht einfacher als eine vollständige Neuberechnung des gewünschten Wertes.
Neben umbautem Raum und Brutto-Rauminhalt wird in diesem Zusammenhang auch der Begriff „Kubatur“ verwendet. Dabei handelt es sich um das gesamte geometrisch messbare Volumen eines Baukörpers unabhängig von Gestaltung und Materialbeschaffenheit. Die Berechnungsmethode entspricht der des Brutto-Rauminhalts und schließt alle Umfassungselemente des Hauses mit ein, also (Oberkante) Bodenplatte, Außenwände und Dachfläche.

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Der umbaute Raum im Bauantrag
Für den Bauantrag sind neben der Genehmigungsplanung und der Baubeschreibung auch verschiedene Berechnungen einzureichen. Bei Neubauten wird hier der Brutto-Rauminhalt verlangt, bei baulichen Veränderungen an Bestandsbauten ist zusätzlich der umbaute Raum anzugeben.
Als Kerngröße beeinflusst der Wert die Erteilung die Baugenehmigung an sich, aber auch die Höhe der Baugenehmigungsgebühren.
Kostenplanung und umbauter Raum
Im Bereich der Kostenplanung spielt der umbaute Raum bereits in die Finanzierungsplanung hinein. Dabei ist allerdings darauf zu achten, ob die Basis der umbaute Raum oder der Bruttorauminhalt bilden. Denn auch wenn diese Begriffe meist synonym verwendet werden, gibt es doch Unterschiede.
Die Kreditinstitute nutzen den Wert als Berechnungsgrundlage für Gebühren, den eigentlichen Kredit wie auch die anfallenden Zinsen. Und wenn es darum geht die Gesamtkosten einer Baumaßnahme zu ermitteln, stellt der UR eine wichtige Kenngröße dar.
Ebenso nutzt die Immobilienbranche den Brutto-Rauminhalt zur Wertermittlung von Häusern. Nach ImmoWertV muss der Brutto-Rauminhalt nach DIN 277 für die Erstellung einer Sachwertermittlung berechnet werden.


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Wie wird der umbaute Raum berechnet?
Auch wenn der BRI heute in der DIN 277 zur Berechnung der Kubatur eines Gebäudes als Standard gilt, wird der umbaute Raum gerade bei Bestandsbauten häufig noch verwendet, zum Beispiel für Sachverständigengutachten, Wirtschaftlichkeitsberechnungen oder für Verkehrswertgutachten. Die Berechnung erfolgt nach folgenden Regeln:
- Der umbaute Raum wird geschossweise ermittelt.
- Für Gebäude, die nach 1924 erbaut sind, gelten für die Geschosse unterschiedliche Faktoren: Vollgeschoss: 2,8; ausgebautes Dachgeschoss ,9; Kellergeschoss 2,4. Die Grundfläche des Geschosses wird mit dem entsprechenden Faktor multipliziert.
- Für Putz werden pauschal zwei Prozent des Wertes abgezogen.
- Für Gebäude ohne Keller wird ab Geländeoberfläche gerechnet, für Gebäude mit Keller ab Oberkante Kellerfußboden.
- Nicht ausgebaute Dachgeschosse werden nicht in die Berechnung miteinbezogen.
- Alle Geschosswerte werden aufaddiert und ergeben den gesamten umbauten Raum.

Brutto-Rauminhalt nach DIN 277 berechnen
Für die Berechnung des BRI wird die Bruttogrundfläche (BGF) eines Gebäudes mit seiner Höhe multipliziert, die Ermittlung erfolgt geschossweise nach folgenden Regeln:
- Wände und andere Konstruktionsteile werden mit eingerechnet.
- Im Kellergeschoss erfolgt die Berechnung ab Unterkante Kellerboden bis Oberkante Deckenplatte.
- Für Vollgeschosse erfolgt die Ermittlung des Rauminhalts von Oberkante Fußboden bis Oberkante Deckenplatte.
- Beim Dach wird die Höhe bis zur mittleren Höhe der Dachoberkante Berechnet.
- Sonderfall Flachdach: Gerechnet wird bis Oberkante Attika.
Einige Bauteile fließen nicht in die Berechnung des BRI mit ein. Dazu gehören Fundament, kleine Licht- und Luftschächte, Dachaufbauten, Schornsteine, Dachüberstande sowie Balkone und Terrassen (nicht vollständig umschlossen und nicht überdachte Flächen).
Bauantrag in der Altbausanierung: Beide Werte sind wichtig
Möchten Sie Ihren Altbau sanieren oder an ein bestehendes Wohnhaus anbauen, müssen im Bauantrag meist beide Werte angegeben werden. Der umbaute Raum dient zur Ermittlung der Gebühren für Bauantrag und statische Prüfung, der Bruttorauminhalt ist eine geforderte Angabe im Bauantrag.

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