Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl

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Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl gehören zu den wichtigsten Kennzahlen im Hausbau, bzw. im Bauantrag. Sie bestimmen gemäß der Baunutzungsverordnung (BauNVO) das Maß der baulichen Nutzung. Die maximalen Werte sind im Bebauungsplan festgelegt.

Grundstücksplan © maho, stock.adobe.com
Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl bestimmen das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks und spielen in der Altbausanierung vor allem bei An- und Umbauten eine wichtige Rolle © maho, stock.adobe.com
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Die Grundflächenzahl – Maß der bebaubaren Grundstücksfläche

Mit der Grundflächenzahl (GRZ) wird der Anteil der überbaubaren Grundstücksfläche im Bebauungsplan festgelegt und damit die maximale Größe des Hauses. Bei einer Sanierung, bzw. beim Umbau eines bereits vorhandenen Gebäudes muss also darauf geachtet werden, dass die maximal erlaubte GRZ durch die Planung von An- und Umbauten nicht überschritten wird.

Die Angabe der Grundflächenzahl gehört zum Bauantrag, dabei wird zwischen zwei Kategorien unterschieden:

Die GRZ I umfasst alle Hauptgebäude auf dem Grundstück wie Wohnhaus, Kelleraufgänge, Balkone oder Terrassen. Relevant sind die Außenmaße, also die Abmessungen inklusive der Außenwände, bzw. -umfassungen.

Die GRZ II berechnet sich aus den Nebengebäuden, also zum Beispiel Garagen inklusive Zufahrt, Stellplätzen oder Gartenhäuser.

In der Summe ergeben die beiden Werte die vorhandene Grundflächenzahl, deren Maximalwert sich nach dem Bebauungsplan richtet. Gibt es keine Vorgaben, darf die GRZ dennoch maximal bei 0,8 liegen, das heißt maximal 80 % des Grundstücks dürfen überbaut sein. Diese Kappungsgrenze darf auch dann nicht überschritten werden, wenn ein Antrag auf Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl gestellt und bewilligt wird. Die Zustimmung dazu gibt die zuständige Baubehörde

Bauplan, Etagen und Geschosse im Haus © demarco, stock.adobe.com
Die Fläche aller Vollgeschosse eines Gebäudes dient als Bruttogrundfläche (BGF) zur Berechnung der Geschossflächenzahl © demarco, stock.adobe.com

So wird die Grundflächenzahl berechnet:

Die vorhandene Grundflächenzahl wird nach folgender Formel berechnet:

Grundstücksgröße (in m²) x Grundflächenzahl = maximal überbaubare Fläche

Entsprechend kann aus der bereits vorhandenen Bebauung die aktuell ausgeschöpfte GRZ errechnet werden:

Bebaute Fläche : Grundstücksfläche = vorhandene GRZ

Liegt die errechnete GRZ unter dem Maximalwert, dürfen Sie das Gebäude erweitern, bzw. Nebengebäude errichten. Ist die GRZ bereits ausgeschöpft, ist das nicht möglich, Sie können jedoch einen Antrag auf Überschreitung der zulässigen GRZ bei der zuständigen Behörde stellen.

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Grundflächen- und Geschossflächenanzahl können einfach errechnet werden
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Die Geschossflächenzahl – Gesamtfläche auf allen Geschossen

Ein weiterer Kennwert, der bei der Grundstücksbebauung eine Rolle spielt, ist die Geschossflächenzahl (GFZ). Dieser Wert gibt an, wie viel Fläche alle Geschosse eines Gebäudes auf dem Grundstück insgesamt umfassen dürfen. Gezählt werden hier nur die Hauptgeschosse, Keller und Dachboden fließen nicht in die Berechnung mit ein. Dies gilt auch für Nebenanlagen wie Balkone, Terrassen und nicht zu Wohnzwecken genutzte Nebengebäude wie zum Beispiel eine freistehende Garage oder ein Gartenhaus.

Die Summe aller Wohnvollgeschosse ergibt die zulässige Bruttogrundfläche (BGF) nach folgender Formel:

Grundstücksfläche x GFZ = maximal zulässige Geschossfläche

Wie die BGF innerhalb eines Gebäudes aufgeteilt werden kann, ist durch die Grundflächenzahl sowie weitere Angaben im Bebauungsplan, zum Beispiel die maximale Anzahl der Geschosse geregelt.

Um zu ermitteln, welche Geschossflächenzahl die bereits vorhandene Bebauung ausschöpft, kann folgende Formel herangezogen werden:

Vorhandene Geschossfläche : Grundstücksfläche = vorhandene GFZ

Ebenso wie die Grundflächenzahl ist auch die Geschossflächenzahl im Bebauungsplan festgesetzt, sie dient dazu, die Bebauungsdichte zu steuern. Nach § 17 BauNVO hängt die zulässige GFZ vom Bebauungsgebiet ab:

BebauungsgebietMaximal zulässige GFZ
Kleinsiedlungsgebiet (WS)0,4
Reine Wohngebiete (WR) und allgemeine Wohngebiete (WA)1,2
Besondere Wohngebiete 1,6
Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI), dörfliche Wohngebiete (MDW)1,2

Seit 2021 sind die Obergrenzen der Geschossflächenzahl aus der BauNVO mehr als Orientierungswerte zu verstehen. Dies führt zum Teil dazu, dass die Werte überschritten werden, wenn im Bebauungsplan keine entsprechenden Vorgaben vorhanden sind. Auf jeden Fall sollte vor einer Überschreitung Rücksprache mit der zuständigen Baubehörde gehalten werden, um keine Nachzahlungen, Strafen oder sogar den Rückbau zu riskieren.

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