Bruttogrundfläche und Bruttogeschossfläche 

Teilen:

Die Bruttogrundfläche (BGF) ist ein wichtiger Kennwert, wenn es um die Planung eines Gebäudes und die Kostenkalkulation geht. Der Begriff Bruttogeschossfläche wird ebenfalls häufig verwendet, ist aber eher umgangssprachlich zu verstehen und nicht weiter definiert. Maßgebliche gesetzliche Grundlage für die Berechnung der BGF ist die DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen“.

Ein Grundriss von einem Haus oder einer Wohnung © MH, stock.adobe.com
Die Bruttogrundfläche setzt sich aus allen Grundflächen eines Gebäudes zusammen, anders als bei der Wohnfläche zählen auch Wände und andere Konstruktionsflächen mit dazu © MH, stock.adobe.com
Hausbau-Kataloge:
 

In den brandneuen Hausbau-Katalogen findet garantiert jeder sein Traumhaus!

Kostenlos anfordern

Die Bruttogrundfläche: Was zählt dazu?

Die Bruttogrundfläche (BGF) setzt sich aus den Nettoraumflächen (NGF) und den Konstruktionsflächen (KF) aller Geschosse eines Gebäudes zusammen. Zu den Nettoraumflächen zählen alle Flächen abzüglich der Konstruktionsflächen wie Nutzflächen (NF), Technikflächen (TF) und Verkehrsflächen (VF). Damit sind in der Regel alle Räume eines Gebäudes abgedeckt, also Aufenthaltsräume, Hausanschluss- und Technikräume sowie Flure und Treppen.

Die Konstruktionsflächen setzen sich aus Wänden, Wandnischen, Schornsteinen, nicht begehbaren Schächten, Stützen und Pfeilern wie auch den Flächen von Türöffnungen zusammen – also aus allen Flächen, die rein der Konstruktion des Gebäudes dienen.

Kosten für ein Haus mit Taschenrechner ermitteln © Business Pics, stock.adobe.com
Die BGF ist ein Wert, der zur Ermittlung der Baukosten wie auch zur Wertermittlung einer Bestandsimmobilie herangezogen wird © Business Pics, stock.adobe.com

Wofür braucht man die Bruttogrundfläche im Altbau?

Die BGF wird in m² angegeben und unter anderem verwendet, um die Baukosten nach DIN 276 zu ermitteln. Sie stellt damit einen wichtigen Wert dar, wenn es um die Kalkulation eines Bauprojektes, insbesondere in den Kostengruppen 300 (Bauwerk – Baukonstruktion), 400 (Bauwerk – technische Anlagen) sowie 600 bis 800 (Ausstattung und Kunstwerke, Baunebenkosten, Finanzierung) geht. Im Gebäudebestand stellt die BGF eine wichtige Größe zur Wertermittlung einer Immobilie über das Sachwertverfahren dar.

Tipp: Die Bruttogrundfläche wird außerdem in einigen Bundesländern zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen, allerdings nur für spezielle Gebäudearten.

Bruttogrundflächenberechnung nach DIN 277

Um die BGF korrekt berechnen zu können, liefert die DIN 277 : 2021-08 die nötigen Anweisungen. Die Norm definiert die Messung und Bewertung der Flächen und Räume eines Gebäudes und ermöglicht so eine standardisierte Basis für Planung, Bau und Bewertung einer Immobilie.

Bei einem bereits vorhandenen Gebäude wird die BGF anhand der vorhandenen Bausubstanz berechnet, mit einem Aufmaß werden alle relevanten Maße aufgenommen. Nach DIN 277 werden die äußersten Maße des Gebäudes, also die Außenkante der Fassade in Höhe der Bodenbeläge als ausschlaggebendes Maß für die Berechnung herangezogen. Die BGF ist in drei Bereiche unterteilt:

  • Bereich a: allseitig in voller Höhe umschlossen und überdeckt
  • Bereich b: nicht allseitig in voller Höhe umschlossen und überdeckt
  • Bereich c: nicht überdeckt

Für die Berechnung der Bruttogrundfläche werden einige Flächen nicht berücksichtigt. Dazu gehören insbesondere:

  • Dachböden und Spitzböden mit einer lichten Höhe von weniger als 1,25 m
  • Enge Wartungsschächte und Technikräume, die ausschließlich für die Wartung und Reparatur der Baukonstruktion genutzt werden
  • Außenbereiche wie Balkone, Loggien und Terrassen
  • Außentreppen außerhalb des Gebäudes

Die Berechnung der Bruttogrundfläche kennt viele verschiedene Regelungen für die einzelnen Bauteile und ist für jedes Gebäude entsprechend individuell. Einer der Spezialfälle sind zum Beispiel Treppen, insbesondere dann, wenn sie mehrläufig, bzw. gewendelt sind.

Überschneiden sich Treppen- und Flurflächen oder andere Nutzflächen wird die Schnittfläche von der Treppenfläche abgezogen. Auch Treppenaugen werden individuell berechnet und zwar nach folgender Regel: Treppenaugen mit einer Grundfläche ab 0,25 m² sind von der Geschossfläche abzuziehen, beträgt die Fläche des Treppenauges weniger als 0,25 m², wird sie zur Konstruktionsfläche hinzugezählt.

Bauplan, Etagen und Geschosse im Haus © demarco, stock.adobe.com
Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl

Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl gehören zu den wichtigsten Kennzahlen im Hausbau, bzw. im Bauantrag. Sie bestimmen gemäß der Baunutzungsverordnung (BauNVO) das… weiterlesen

Mutter spielt mit Kindern auf dem Teppich im Wohnzimmer © AnnaStills, stock.adobe.com
Anders als bei der Bruttogrundfläche werden bei der Wohnfläche nur die Flächen nutzbarer Räume eines Gebäudes addiert © AnnaStills, stock.adobe.com
bis zu 30% sparen

Regionale Handwerker
Günstige Angebote

  • Bundesweites Netzwerk
  • Qualifizierte Anbieter
  • Unverbindlich
  • Kostenlos

Bruttogrundfläche – Abgrenzung von Bruttogeschossfläche und Wohnfläche

Im Zusammenhang mit der Bruttogrundfläche wird oft auch der Begriff Bruttogeschossfläche genannt. Hinsichtlich ihrer Bedeutung meinen beide Begriffe dasselbe, allerdings ist die Bruttogeschossfläche in keiner Norm definiert und deshalb auch nicht maßgeblich, wenn es um die Kostenermittlung oder andere Bereiche geht, in denen die BGF eine Rolle spielt.

Die Wohnfläche unterscheidet sich von der Bruttogrundfläche darin, dass nur die nutzbaren Bereiche, also die Räume hinzugezählt werden, Konstruktionsflächen bleiben unberücksichtigt. Die Regeln für die Wohnflächenberechnung sind in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) definiert. Diese Verordnung definiert im §2, Absatz 1 den Begriff Wohnfläche folgendermaßen:

„Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.“

In Deutschland sind zwei Grundlagen zur Wohnflächenberechnung relevant
In Deutschland sind zwei Grundlagen zur Wohnflächenberechnung relevant

Bruttogrundfläche und Nebenräume

Ob Carport, Garage und andere Nutzräume, die nicht dem Wohnen dienen zur BGF hinzugezählt werden, hängt von der Nutzbarkeit ab. Generell lässt sich sagen: Besitzt ein Raum eine lichte Höhe von mehr als 1,25 m, ist gefahrlos begehbar und hat eine feste Überdachung, zählt er zur Bruttogrundfläche hinzu. Dies gilt zum Beispiel für Garagen (Bereich a) oder auch für Carports (Bereich b).

leere Dachwohnung mit Schrägen und Balkon © dietwalther, stock.adobe.com
Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche

Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche – definiert in der Wohnflächenverordnung Auf die Begriffe Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche stößt fast jeder Mensch… weiterlesen

bis zu 30% sparen

Regionale Handwerker
Angebote vergleichen

Unverbindlich
Qualifizierte Anbieter
Kostenlos

Artikel teilen: