Nutzungsänderung: Gründe, Beantragung, Vorteile

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Der Begriff Nutzungsänderung stammt aus dem Baurecht. Gemeint ist damit die offizielle Veränderung der Nutzungsart eines Gebäudes, zum Beispiel vom Gewerbebau oder der Scheune zum Wohnhaus oder vom Wohngebäude zu einem gewerblich genutzten Gebäude. Die dauerhafte Umnutzung muss beantragt und genehmigt werden und ist häufig nur schwer rückgängig zu machen.

Modernes offenes Loft im Industrial-Design © sweasy, stock.adobe.com
Wird aus der ehemaligen Fabrikhalle ein modernes Loft, liegt eine Nutzungsänderung vor – und die muss vom Bauamt genehmigt werden © sweasy, stock.adobe.com

Gründe für eine Nutzungsänderung

Eine Nutzungsänderung macht immer dann Sinn und ist auch verpflichtend, wenn ein Gebäude nicht (mehr) zu seinem ursprünglichen Zweck genutzt werden soll. Einer der wichtigen Gründe sind die unterschiedlichen baurechtlichen Vorgaben für Wohn- und Nichtwohngebäude. Möchten Sie zum Beispiel eine alte Fabrikhalle zum Loft für Wohnzwecke umnutzen, gibt es aus der jeweiligen Landesbauordnung veränderte Anforderungen insbesondere an den Wärmeschutz, aber auch an Brandschutz, Deckenhöhen oder Belichtung.

Abgesehen davon, dass die Umnutzung offiziell angezeigt werden muss, bringt das Verfahren Ihnen als Eigentümer noch verschiedene weitere Vorteile, dazu gehören:

  • rechtliche Sicherheit: Durch die offizielle Änderung der Nutzungsart erhält der Eigentümer rechtliche Sicherheit, dass die Nutzung des Gebäudes den geltenden Vorschriften entspricht und genehmigt ist.
  • vollständiger Versicherungsschutz: Eine offizielle Nutzungsänderung kann Einfluss auf den Versicherungsschutz des Gebäudes haben. Durch die Genehmigung sind eventuelle Schäden durch die geänderte Nutzung möglicherweise abgedeckt.
  • Wertsteigerung des Gebäudes: Eine genehmigte und offiziell geänderte Nutzung erhöht die Attraktivität des Gebäudes und führt somit langfristig zu einer Wertsteigerung und damit zu höheren Immobilienpreisen im Falle eines Verkaufs.
  • Klärung von Haftungsfragen: Durch die offizielle Nutzungsänderung werden Haftungsfragen geklärt und der Eigentümer kann sicherstellen, dass er keine rechtlichen Konsequenzen zu befürchten hat.
Ordner und Stempel Genehmigung © ferkelraggae, stock.adobe.com
Die Antragstellung für die Umnutzung erfolgt beim örtlichen Bauamt, das auch den Genehmigungsbescheid ausstellt © ferkelraggae, stock.adobe.com

Antragstellung und Genehmigungsverfahren

Eine Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig, wenn durch die Änderung öffentlich-rechtliche Vorschriften berührt werden, dies umfasst unter anderem Bauplanungs- und Bauordnungsrecht. Nicht genehmigungspflichtig ist zum Beispiel die Einrichtung eines häuslichen Büros im eigenen Haus. Auch dann, wenn Sie einen Raum als Werkstatt nutzen, muss nicht sofort eine Nutzungsänderung beantragt werden. Ist die Änderung jedoch umfassend und wirkt über das Haus hinaus auf Menschen und Umgebung, ist der Antrag verpflichtend. Dies gilt zum Beispiel dann, wenn:

  • ein komplettes Haus zu Gewerberäumen umgenutzt wird.
  • ein Büro in Zukunft eine Arztpraxis beherbergen soll.
  • eine Lagerhalle zum Wohnhaus umgebaut wird.
  • ein Wohnhaus zur Pension, bzw. zum Hotel werden soll.

Für genehmigungspflichtige Nutzungsänderungen stellen Sie einen Antrag beim zuständigen Bauamt. Neben dem Antragsformular müssen Baupläne, eine Baubeschreibung und weitere Unterlagen eingereicht werden, die sich dazu eignen, die für die Zukunft geplante Nutzung möglichst umfassend zu erklären. Nach Einreichung des Antrags prüft die Baubehörde die Unterlagen und legt fest, ob insbesondere die Vorgaben aus dem Bauplanungsrecht, zum Beispiel dem Bebauungsplan, eingehalten werden und ob bauordnungsrechtliche Punkte wie Brandschutz oder Stellplätze erfüllt sind.

Bauplan mit Stempel Abgelehnt © bluedesign, stock.adobe.com
Nicht immer wird der Nutzungsänderung zugestimmt. Ist das Vorhaben aus rechtlichen Gründen nicht genehmigungsfähig, erfolgt ein Ablehnungsbescheid © bluedesign, stock.adobe.com

Bei einer zulässigen Nutzungsänderung erteilt die Baubehörde die Genehmigung, sprechen gewichtige Gründe dagegen, erfolgt ein Ablehnungsbescheid. Mögliche Gründe für eine Ablehnung können sein:

  • Ein Wohnhaus in einem reinen Wohngebiet soll zu Gewerberäumen umgenutzt werden.
  • Die geplante Nutzung widerspricht dem Bauordnungsrecht, zum Beispiel durch fehlende Stellplätze oder unzureichende Brandschutzmaßnahmen.
  • Die neue Nutzung beeinträchtigt die nähere Umgebung, ein Beispiel wäre die Einrichtung einer Tischlerwerkstatt in einem Villenviertel.

Wer ein Gebäude ohne Genehmigung anders als angegeben nutzt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die Folgen haben kann: So darf die Baubehörde die ungenehmigte Nutzung untersagen und sogar einen Räumungsbescheid erteilen. Werden Dritte geschädigt, ist der Eigentümer schadensersatzpflichtig.

Was kostet der Antrag auf Nutzungsänderung?

Die Kosten für die Antragsbearbeitung legt die Baubehörde in ihrer Baugebührenordnung fest. Die Höhe kann sich also je nach Bundesland und Kommune deutlich unterscheiden. So kosten Beantragung und Genehmigung in Brandenburg zwischen 100 und 15.000 Euro, in Niedersachsen werden 90 bis 2.470 Euro erhoben. Sinnvoll ist es, vor Beantragung mit der zuständigen Behörde zu sprechen und alle erforderlichen Unterlagen wie auch die zu erwartenden Kosten zu erfragen.

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Umweltauswirkungen und Nachhaltigkeitsaspekte

Eine Nutzungsänderung wirkt sich in den meisten Fällen auch auf die Umwelt aus und berührt darüber hinaus Nachhaltigkeitsaspekte. Die drei wichtigsten Punkte in diesem Zusammenhang sind:

Energieeffizienz

Eine Nutzungsänderung kann Auswirkungen auf den Energieverbrauch des Gebäudes haben. Es ist wichtig, zu prüfen, ob die neue Nutzung zu einer erhöhten Energieeffizienz führt oder möglicherweise zusätzliche Ressourcen verbraucht. Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz, wie die Installation von energiesparender Beleuchtung oder Heizsystemen, können notwendig sein.

Ressourcenschonung

Eine Nutzungsänderung sollte auch darauf abzielen, Ressourcen zu schonen und nachhaltige Materialien zu verwenden. Dies umfasst die Vermeidung von Abfall, die Nutzung von recycelbaren Materialien und die Förderung einer umweltfreundlichen Bauweise.

Mobilität und Verkehr

Die veränderte Nutzung eines Gebäudes kann auch Auswirkungen auf den Verkehr und die Mobilität in der Umgebung haben. Es ist wichtig zu prüfen, ob die Infrastruktur für die gesteigerten Anforderungen ausreicht und ob Maßnahmen zur Förderung von umweltfreundlichen Verkehrsmitteln, wie Fahrradstellplätze oder öffentliche Verkehrsanbindungen, getroffen werden müssen.

Die Berücksichtigung von Umweltauswirkungen und Nachhaltigkeitsaspekten bei einer Nutzungsänderung dient nicht nur dem Umweltschutz, sondern auch zu geringeren Kosten sowie mehr Lebensqualität in der Umgebung.

Euro Geldscheine und ein Ordner mit dem Aufdruck Grundsteuer © studio v-zwoelf, stock.adobe.com
Ändert sich die Art der Nutzung, hat das auch Auswirkungen auf die Berechnung und die Höhe der Grundsteuer © studio v-zwoelf, stock.adobe.com

Auswirkungen auf die Grundsteuer

Die Berechnung der Grundsteuer berücksichtigt verschiedene Faktoren, darunter auch die Nutzungsart eines Gebäudes. Wird eine Umnutzung vorgenommen, ändert sich entsprechend auch die Höhe der Grundsteuer. Die Grundformel für die Berechnung lautet: Grundstückswert x Steuermesszahl x Hebesatz.

Während sich der Grundstückswert aus Größe, Bodenrichtwerten, Baukosten und anderen Faktoren individuell ergibt, legt das Finanzamt die Steuermesszahl und die Kommunen den Hebesatz fest. Dabei macht gerade nach der Grundsteuerform im Jahr 2022 die Nutzungsart einen entscheidenden Unterschied. Generell gilt: Wohnfläche ist teurer als Nutzfläche, das heißt, bei gleicher Grundfläche eines Gebäudes ist die Grundsteuer höher, wenn dieses als Wohnhaus genutzt wird.

Teil für ein Fertighaus wird von einem Kran zur Montage transportiert © zabanski, stock.adobe.com
Mehr Wohnfläche durch Aufstockung

Die Hausaufstockung ist eine gute Möglichkeit, um mehr Wohnfläche zu schaffen, ohne die Grundfläche des bestehenden Gebäudes zu vergrößern. Ob… weiterlesen

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