Sie haben ein altes Haus gekauft und planen eine Sanierung? Dann liegen viele Einzelschritte vor Ihnen, bis aus dem alten Haus ein vollständig saniertes Gebäude mit hohem Wohnkomfort nach neuesten Standards wird. Am Anfang steht ein tragfähiges Finanzierungskonzept. Steht dieser, beginnt die Planung der einzelnen Maßnahmen durch einen erfahrenen Architekten. Die Ausführung erfolgt anschließend ebenfalls in mehreren Schritten.
Finanzierungsplan
In den wenigsten Fällen ist genug Eigenkapital vorhanden, um eine Sanierung zu finanzieren. Ein Sanierungskredit verschafft den erforderlichen finanziellen Spielraum. Für eine Kreditzusage muss Immobilienbesitz nachgewiesen werden. Weiterhin muss die Maßnahme den Wert der Immobilie steigern. Die Kredithöhe ist auf die von der Bank festgelegten Beleihungsgrenze (20 bis 60 % des Verkehrswertes nach der Sanierung). Als zweckgebundenes Darlehen darf er ausschließlich für die Sanierung verwendet werden. Sie profitieren dabei von günstigen Zinsen, da der Kredit über die Immobilie abgesichert ist.
Ein weiteres Element der Finanzierung sind Fördermittel, die vom Staat im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) auf Antrag gewährt werden. Die aktuellen Förderkonditionen können sich schnell ändern, deshalb ist es wichtig, vorab beim BAFA, bzw. der KfW Erkundigungen einzuholen.
Schließlich sollte ein Eigenkapital von mindestens 15 % vorhanden sein. Dieses Kapital wird in der Regel dazu genutzt, die Baunebenkosten abzudecken und ist für viele Banken Grundvoraussetzung für eine Kreditvergabe zur Baufinanzierung.
Die benötigte Gesamtsumme wird auf Basis der Entwurfsplanung ermittelt. Der beauftragte Architekt sowie Sachverständigengutachten bilden die Grundlage, um die Gesamtkosten der Sanierung zu ermitteln. Dabei gilt: Die Kreditsumme sollte nicht zu knapp kalkuliert werden, da eine Nachfinanzierung meist ungünstige Konditionen, also höhere Zinsen, mit sich bringt.
Sanierung sinnvoll planen
Eine vollständige Haussanierung baut in logischen Schritten aufeinander auf. Ideal es die Entwicklung eines Gesamtkonzeptes, das den Ist-Zustand des Hauses, Ihr Budget sowie einen sinnvollen Bauablauf umfasst. Zwei Punkte sind dabei besonders wichtig:
- Schadensbehebung geht vor.
- Die Sanierungsarbeiten werden von außen nach innen durchgeführt.
Eine effektive Sanierung baut aufeinander auf. So ist es wenig sinnvoll, die Heizung einzubauen, wenn die Gebäudehülle nicht wärmegedämmt ist. Der Innenausbau macht erst Sinn, wenn Elektro- oder Wasserinstallationen erneuert wurden.
Die Ist-Analyse
Der Ist-Zustand des Hauses bestimmt über die erforderlichen Maßnahmen und sollte idealerweise durch einen kundigen Sachverständigen analysiert nehmen. Er begeht das Haus vom Keller bis zum Dach, nimmt Mängel und Schäden auf und empfiehlt sinnvolle Sanierungsmaßnahmen. Dabei ist es wichtig, auch unter die Oberfläche zu schauen und die vorhandenen Installationen zu prüfen sowie vorhandene Schäden an der Bausubstanz – in der Regel verursacht durch Feuchtigkeit – und deren Ursache zu ermitteln.
Regionale Handwerker
Günstige Angebote
- Bundesweites Netzwerk
- Qualifizierte Anbieter
- Unverbindlich
- Kostenlos
Bestandspläne oder Aufmaß?
Sind Bestandspläne vorhanden, werden diese nachkontrolliert, bzw. ergänzt und dienen als Grundlage für die Planung der Sanierung. Sind keine Pläne vorhanden, ist vor allem dann, wenn ein Bauantrag gestellt werden muss, ein Aufmaß erforderlich. Dieses erstellt der Architekt nach den Gebäudemaßen.
Die energetische Sanierung
In den meisten Fällen umfassen die Maßnahmen am Haus auch eine energetische Sanierung der Gebäudehülle. Altbauten erfüllen nur selten die geforderten Werte hinsichtlich Dichtheit und Wärmedämmung. Dies bringt in der Regel einen Austausch der Fenster und Außentüren, eine Wärmedämmung der Fassade sowie Dacharbeiten mit Dämmmaßnahmen mit sich. Ein weiterer Aspekt ist der Einbau einer modernen und energieeffizienten Heizungsanlage.
Hilfestellung bei der energetischen Sanierung leistet der Energieberater, dessen Honorar förderfähig ist. Wird durch die Sanierung ein Effizienzhaus-Standard der KfW erreicht, winken zusätzliche Förderungen, die die Gesamtinvestitionslast für den Bauherrn senken können.
Energetische Sanierung
Energetische Sanierung: Die Fitnesskur für Gebäude Unter einer energetischen Sanierung versteht man ein Bündel aus Maßnahmen, die der Verbesserung der… weiterlesen
Die häufigsten Sanierungsmaßnahmen im Überblick
Je nach Baualter und individuellem Zustand sind unterschiedliche Sanierungsmaßnahmen erforderlich. Einige Bereiche sind jedoch in fast allen Fällen in mehr oder weniger umfangreichem Ausmaß betroffen. Dazu gehören:
- Dachkonstruktion und Dacheindeckung
- Fassade
- Wärmedämmung
- Fenster und Außentüren
- Heizungsanlage
- Elektro- und Wasserinstallation
- Innenausbau und Sanitärinstallation
Raumaufteilung und Grundriss
Bei einer Vollsanierung werden neben der Schadensbeseitigung und Aufwertung des Gebäudes natürlich auch die Wünsche des Bauherrn berücksichtigt und entsprechend geplant. Dies betrifft Grundrissänderungen, um eine der Nutzung angepasste Raumaufteilung zu erzielen. Weitere Aspekte können Barrierefreiheit oder Flexibilität betreffen. Die Neuplanung berücksichtigt dabei die vorhandene Bausubstanz sowie unveränderliche, statisch relevante Bestandteile des Gebäudes wie Stützen und tragende Wände.
Sonderfall Denkmalschutz
Steht das zu sanierende Haus unter Denkmalschutz, gibt es besondere Herausforderungen. So müssen zum Teil Vorgaben hinsichtlich der verwendeten Materialien und Ausführungsweisen sowie der Optik erfüllt werden. Die zuständige Denkmalschutzbehörde muss in diesem Fall von Anfang an in die Planung mit einbezogen werden.
TIPP
Nutzen Sie unseren kostenlosen Angebotsservice: Preise von Handwerkern vergleichen und bis zu 30 Prozent sparen
Baugenehmigung erforderlich?
Der Sanierungsaufwand entscheidet darüber, ob für das Projekt eine Baugenehmigung erforderlich ist. Als Faustregel lässt sich sagen, dass immer dann ein Bauantrag gestellt werden muss, wenn am Haus große Veränderungen vorgenommen werden, bzw. dann, wenn die Statik betroffen ist. Mögliche Maßnahmen, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, können zum Beispiel sein:
- Durchbrüche in tragende Wände
- Neue Fensteröffnungen
- Einbau einer Dachgaube
- Umfassende Änderungen in der Fassadenansicht
- Rückbau, also Abriss von Teilen des Gebäudes sowie Anbauten
Im Zweifelsfall sollten Sie immer bei der zuständigen Baubehörde nachfragen. Generell gilt, dass auch bei genehmigungsfreien Maßnahmen die baurechtlichen Vorschriften, zum Beispiel aus dem Bebauungsplan, eingehalten werden.
Die Bauausführung
Nach einem vom Planer oder dem Bauleiter erstellten Bauzeitenplan erfolgt nun in mehreren Schritten die Sanierung des Hauses. Am Anfang stehen die Arbeiten an der Außenhülle, dazu gehören Dacheindeckung und Dachdämmung, Fassadenarbeiten wie das Aufbringen eines Wärmedämmverbundsystems (WDVS) oder Austausch der Fenster und Außentüren. Danach oder teilweise auch parallel können Arbeiten im Inneren des Hauses beginnen. In der ersten Phase werden Installationsleitungen und die Heizungsanlage erneuert, anschließend folgen gegebenenfalls Fußböden und schließlich der „dekorative“ Innenausbau mit Bodenleger-, Fliesen- und Malerarbeiten.
Koordiniert wird die Bauausführung entweder vom Planer, einem unabhängigen Bauleiter oder auch dem Hausherrn selbst. Nach der Fertigstellung erfolgt die Schlussabnahme mit Abnahmeprotokoll.
Haus sanieren: Die richtige Reihenfolge
Die richtige Reihenfolge beim Sanieren Natürlich kommt kein Mensch auf die Idee, zuerst die Außenfassade eines Hauses zu streichen, um… weiterlesen
Artikel Empfehlungen zum weiterlesen
