Kernsanierung

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Von Grund auf neu: Die Kernsanierung

Die Kernsanierung ist die umfassendste Form der Erneuerung eines Altbaus. Das Gebäude wird rückgebaut und zwar komplett bis auf die tragenden Bauteile wie Außenwände, tragende Innenwände, Stützen und Fundamente. Aus dem verbleibenden „Gerippe“ entsteht ein komplett neues Haus, das optisch, gestalterisch und funktional an die Wünsche des Bauherrn und die neue Nutzung angepasst wird.

Sanitär Kernsanierung, altes Badezimmer © beugdesign, stock.adobe.com
Ist die Bausubstanz stark geschädigt, ist eine Kernsanierung häufig die beste und wirtschaftlichste Lösung © beugdesign, stock.adobe.com

Wenn Renovieren nicht mehr reicht

Soll ein Altbau auf einen modernen Stand gebracht werden, steht am Anfang immer eine ausführliche Bestandsanalyse, bei der alle vorhandenen Bauelemente geprüft und bewertet werden. Stellt sich heraus, dass die Bausubstanz in vielen oder allen Bereichen stark geschädigt ist, ist eine vollständige Entkernung häufig die beste Lösung. Der Aufwand ist groß, kann sich aber durchaus lohnen. Statt „Stückwerk“ durch Ausbesserungen und Aufarbeitung erfolgt der Einbau komplett neuer Bauteile und das geht weiter über die Fenster oder eine neue Dacheindeckung hinaus.

Alles, was im Haus nicht zur Statik, bzw. zum Rohbau gehört, wird entfernt – Das schließt in den meisten Fällen auch die Dachkonstruktion mit ein, außerdem die komplette Hausinstallation, nichttragende Innenwände, Einbauten und natürlich Fenster und Türen. Das Tragwerk selbst bleibt erhalten und wird lediglich bei Bedarf aufgewertet, bzw. verstärkt.

Generell gibt es drei gute Gründe für die Kernsanierung eines Hauses:

  • Die Gebäudesubstanz ist stark veraltet, entspricht weder baulich noch energetisch modernen Standards und diese lassen sich auch nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand herstellen.
  • Die Gebäudenutzung soll geändert werden, wie zum Beispiel der Umnutzung einer ehemaligen Fabrikhalle oder Werkstatt zu Wohnzwecken.
  • Es liegen schwere Bauschäden, zum Beispiel durch Hochwasser oder einen Brand vor und die Bausubstanz ist nicht wieder in einen funktionsfähigen Zustand zu bringen.

Der Ablauf einer Kernsanierung

Die Kernsanierung erfolgt in verschiedenen Planungs- und Ausführungsschritten in einer sinnvollen Reihenfolge. Zu den ersten Aufgaben, die Sie als Bauherr erledigen müssen, ist die Klärung der Finanzierungsfrage. Die Grundlage der Sanierungskosten bilden Bestandsaufnahme, Analyse und Entwurfsplanung durch einen in diesem Bereich erfahrenen Architekten.

  • Bestandsanalyse

Bei der Bestandsanalyse wird der Gebäudebestand vom Keller bis zum Dach gründlich geprüft und bewertet. An dieser Stelle fällt häufig die Entscheidung, ob eine Kernsanierung erforderlich ist. Durchgeführt wird dieser Schritt vom Architekten – der dann häufig gleich ein Aufmaß erstellt – oder von einem Bausachverständigen.

  • Planung

Aus den Ergebnissen der Analyse und den Wünschen des Bauherrn ergibt sich die Planung. Diese umfasst zum einen die erforderlichen Sanierungsschritte und zum anderen den Entwurf für das fertig sanierte Gebäude.

  • Finanzierung

Die Planung bildet die Grundlage für die Kosten der Kernsanierung. Als Bauherr müssen Sie sich spätestens jetzt um die Finanzierung der Maßnahme kümmern. Diese umfasst zum einen die Aufnahme eines Baukredits und zum anderen die Information über mögliche Förderungen für Ihr Bauprojekt.

  • Bauantrag

Der Bauantrag wird bei der zuständigen Baubehörde gestellt und enthält die vorgesehenen Abriss- und Rückbauarbeiten sowie die Planung für den späteren „Neubau“. Ist die Genehmigung erteilt, kann die Ausführung starten.

Haus vor Renovierung, Wand demolieren, Bauschutt © lapas77, stock.adobe.com
Im ersten Bauabschnitt wird der komplette Innenausbau demontiert © lapas77, stock.adobe.com
  • Abriss und Entkernung

Alle nichttragenden Bauteile des Hauses werden von außen nach innen abgerissen, bis nur noch die tragenden Elemente stehen. Meist schließt dies auch die Dachkonstruktion mit ein.

  • Überprüfung der tragenden Elemente

Ist das Tragwerk des Hauses freigelegt, wird dieses gründlich überprüft und es werden eventuelle Reparaturen und erforderliche Verstärkungen umgesetzt. In diesem Zuge erfolgt auch eine Überprüfung und eventuell Erneuerung der Abdichtungen, insbesondere im Bereich der erdberührten Bauteile.

  • Dachkonstruktion

Der Dachstuhl wird gemäß der Planung neu aufgebaut, nach dem Richtfest wird das Dach eingedeckt. Zu diesem Zeitpunkt entspricht der Baustand einem Rohbau.

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  • Fenster und Außentür

Durch den Einbau neuer Fenster sowie der Außentür (eventuell als Bautür) entsteht ein geschlossener und damit wetterfester Rohbau.

  • Hausinstallation

Elektro- und Wasserleitungen werden verlegt und angeschlossen. Die Heizleitungen und gegebenenfalls Wand- und Fußbodenheizung werden verlegt.

  • Estricharbeiten

Falls erforderlich, wird nun der Estrich eingebaut. Zu diesem Zeitpunkt kommt es zu einigen Tagen Stillstand auf der Baustelle, bis die neuen Böden begehbar sind.

  • Innenwände und Putzarbeiten

Sollen neue nichttragende Innenwände eingebaut werden – wahlweise aus Mauerwerk oder als Trockenbauwände – erfolgen diese Arbeiten jetzt. Zeitgleich werden die Wände und Decken neu verputzt.

  • Bodenbeläge

Ist der Estrich durchgetrocknet, können die neuen Böden verlegt und weitere Ausbauarbeiten durchgeführt werden.

  • Dämmarbeiten

Außenwände und Dach werden gemäß der Planung zusätzlich gedämmt. Je nach Koordination der Gewerke können diese Arbeiten auch parallel zum Innenausbaus durchgeführt werden.

  • Innenausbau

Der restliche Innenausbau mit Maler- und Tapezierarbeiten sowie die Anschlussarbeiten an der Hausinstallation und der Heizung erfolgt. Das Gebäude ist einzugsbereit.

Die Kernsanierung eines Hauses kann 3 Monate bis zu einem Jahr in Anspruch nehmen. Abhängig ist dies von der Jahreszeit, der Planung an sich sowie der Koordination der Gewerke – und natürlich Ihrer Finanzplanung. Sinnvoll ist eine Komplettfinanzierung, sodass die Sanierung von Anfang bis Ende durchgeführt werden kann und Sie so schnell wie möglich in Ihr fertig saniertes Eigenheim einziehen können.

Badsanierung eines alten Bades zu einem modernen Bad, vorher-nachher © by-studio, stock.adobe.com
Durch die Sanierung entstehen moderne und funktionale Räume nach Bauherrenwunsch © by-studio, stock.adobe.com

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Sanierung oder Kernsanierung – Die Unterschiede

Sanierung Kernsanierung
  • Gebäude bleibt in seiner baulichen und technischen Grundstruktur erhalten
  • Nur sanierungsbedürftige Gebäudeteile werden ausgetauscht
  • Vorhandene noch gebrauchsfähige Bauteile werden aufgewertet (z. B. durch eine Fassadendämmung)
  • Überschaubarer Aufwand mit wenigen Gewerken
  • Kompletter Ausbau aller nichttragenden Gebäudeteile
  • Abgesehen vom statischen Skelett des Hauses werden alle Bauteile neu eingebaut
  • Hoher organisatorischer Aufwand, viele Gewerke, hohe Kosten

Der richtige Partner für die Kernsanierung

Die an einer Kernsanierung beteiligten Gewerke entsprechen nahezu denen eines Neubaus. Dies bedeutet einen hohen Organisationsaufwand, bei der Planung sowie der Koordination der Ausführung. Die Baukoordination und Bauleitung ist gerade bei der Kernsanierung anspruchsvoll, aufwendig und verlang viel Fachwissen. Geeignete Baupartner müssen die notwendige Erfahrung mitbringen, das kann zum Beispiel der Architekt sein, der das Bauvorhaben plant und überwacht oder ein Generalunternehmen, das die komplette Sanierung organisiert und koordiniert. Entscheiden Sie sich für diese Variante, sollten Sie einen unabhängigen Baubetreuer engagieren, der den Fortschritt und die Qualität auf der Baustelle für Sie im Blick behält.

Architekt bei der Baubesprechung © Robert Kneschke, stock.adobe.com
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Baugenehmigung für die Kernsanierung

Während kleinere Sanierungsarbeiten wie die Erneuerung der Heizung oder der Einbau neuer Fenster in vielen Fällen genehmigungsfrei sind, bauchen Sie für eine Kernsanierung eine Baugenehmigung, denn es gilt: Werden an einem Haus, Erscheinungsbild, Nutzung oder Statik geändert, ist dies genehmigungspflichtig. Auch Bauarbeiten an denkmalgeschützten Gebäuden, Abrissarbeiten, Änderungen an den Versorgungsleitungen oder der Einsatz von Baumaschinen führen in vielen Fällen zu einer Genehmigungspflicht. Deshalb ist es wichtig, sich vor Beginn der konkreten Planung bereits mit den zuständigen Behörden in Verbindung zu setzen, um die Anforderungen an den Bauantrag, erforderliche Genehmigungen und die Bedingungen für eine Baugenehmigung zu erfragen.

Sanierung, Fachwerk unter Denkmalschutz, Baustelle © LarsChristian, stock.adobe.com
Bei der Kernsanierung von denkmalgeschützten Gebäuden sind immer Auflagen zu beachten © LarsChristian, stock.adobe.com

Kernsanierung im Denkmalschutz

Gerade denkmalgeschützte Gebäude sind oft in schlechtem Zustand durch jahrelangen Leerstand, eine Kernsanierung ist hier häufig die beste Wahl. Allerdings sind gerade bei diesen Häusern Auflagen zu erfüllen, die die Entkernung und den Wiederaufbau erschweren und verteuern.

Bevor ein Haus unter Denkmalschutz kernsaniert wird, müssen vorher zwingend Gespräche mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde geführt werden, denn Denkmalschutz bedeutet, dass der ursprüngliche Charakter des Gebäudes erhalten bleibt, bzw. wiederherstellt wird. Das kann soweit gehen, dass nicht nur in Hinblick auf die äußere Erscheinung, sondern auch was Materialien und Techniken betrifft, strenge Regelungen eingehalten werden müssen, um nach der Sanierung möglichst nah am Original zu landen.

Kernsanierung eines Wohnhauses © beugdesign, stock.adobe.com
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