Wird ein Haus neu gebaut, muss in den meisten Fällen ein Bauantrag gestellt werden. Ebenfalls antragspflichtig sind viele Anbau-, Sanierungs- und Umbaumaßnahmen. Auch hier geht es in vielen Fällen nur mit einer Baugenehmigung, die auf Antrag erteilt wird. Zum Antragsverfahren für den Neubau eines Hauses gibt es viele Gemeinsamkeiten, aber auch einige Unterschiede.
Wann sind Anbau, Sanierung und Umbau genehmigungspflichtig?
Wird ein Bestandsgebäude verändert, gilt generell folgende Faustregel: Immer dann, wenn die Wohnfläche vergrößert wird oder am bestehenden Gebäude maßgebliche Veränderungen vorgenommen werden sollen, muss dies von der Baubehörde genehmigt werden. Zu den genehmigungspflichtigen Maßnahmen gehören zum Beispiel:
- Veränderung der Außenhülle, wie der Dachlandschaft durch den Einbau von Gauben oder Dachflächenfenstern
- Anbauten zur Vergrößerung der Wohnfläche und Aufstockungen
- Veränderungen an der Hausstatik
- Rückbauten
- Umfangreiche Erweiterungsbauten als Balkone, Überdachungen oder Garagen
Haussanierung und Baugenehmigung
Bei Sanierungsmaßnahmen können genehmigungsfreie und genehmigungspflichtige Arbeiten unterschieden werden. Alle Sanierungsleistungen im Inneren der Wohnung wie zum Beispiel der Einbau einer Innendämmung oder die Heizungsmodernisierung können ohne Genehmigung durchgeführt werden. Auch kleinere Überdachungen, der Austausch von Fenstern und Türen oder der Neuanstrich der Fassade sowie die Montage eines Wärmedämmverbundsystems bleiben meist genehmigungsfrei. Für Arbeiten an der Außenfassade gilt folgende Regel:
Wird das äußere Erscheinungsbild nicht maßgeblich verändert, ist auch keine Baugenehmigung für die Sanierung erforderlich. Allerdings gilt auch: Baurechtliche Vorschriften zum Beispiel aus dem Bebauungsplan oder die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) müssen beachtet und eingehalten werden.
Zu den genehmigungspflichtigen Sanierungsmaßnahmen gehören Eingriffe in die Statik, zum Beispiel durch das Entfernen tragender Bauteile, Nutzungsänderungen, maßgebliche Veränderung der Fenstergrößen oder die Änderung der Dachlandschaft.
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Umbauen nur mit Genehmigung
Soll umgebaut werden, gelten im Großen und Ganzen die gleichen Vorgaben wie bei einer Sanierung: Im Innenbereich sind Umbauten genehmigungsfrei, solange die Statik nicht verändert wird. Soll die Außenhülle in großem Maß verändert werden, muss dies in vielen Fällen von der Baubehörde genehmigt werden, ein Bauantrag ist erforderlich.
Baugenehmigungspflicht für den Hausanbau
Wird an ein Haus angebaut, dient dies der Erweiterung der Wohnfläche. Damit sind Anbauten in den meisten Fällen genehmigungspflichtig, wobei es auch hier in den Bundesländern Unterschiede gibt, denn Baurecht ist Landesrecht. Generell genehmigungspflichtig sind Anbauten dann, wenn:
- die zusätzliche Wohn- oder Nutzfläche eine Größenordnung von 30 bis 40 m² überschreitet.
- der Anbau zu Wohnzwecken dient.
- Anforderungen an Abstandsflächen oder Vorgaben aus dem Bebauungsplan nicht vollständig erfüllt werden
- das Gebäude unter Denkmalschutz steht oder in einem Naturschutzgebiet steht.
- die Erschließung bzw. der Anschluss an die Infrastruktur nicht gesichert ist.
- der Anbau in einem Gebäude im Außenbereich vorgenommen werden soll.
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Unabhängig von einer Genehmigungspflicht sollte außerdem die Zustimmung der Nachbarn vor Beginn der Baumaßnahme eingeholt werden, damit es später keine Beschwerden oder Einsprüche gibt.
Das Bauantragsverfahren
Wird ein bestehendes Gebäude verändert und ist diese Veränderung genehmigungspflichtig, müssen die entsprechenden Unterlagen für den Bauantrag eingereicht werden. Die sogenannten Bauvorlagen umfassen:
- das Bauantragsformular
- die Baubeschreibung
- amtlicher Lageplan, aus dem Ist- und Sollzustand ersichtlich werden
- Bestandspläne
- Bauzeichnungen und -pläne der baulichen Veränderungen
- Nachweise für Brandschutz, Schallschutz und Wärmeschutz
- Angaben zur Erschließung
Der Bauantrag muss von einem bauvorlageberechtigten Planer, zum Beispiel einem Architekten, unterzeichnet werden. Je nach Art und Schwierigkeitsgrad des Projektes kann auch ein Fachmann mit kleiner Bauvorlageberechtigung den Antrag einreichen.
Die Baubehörde sichtet die Unterlagen und entscheidet danach, ob die geplanten Maßnahmen den rechtlichen Vorschriften entsprechen und genehmigungsfähig sind.
Was kostet der Bauantrag?
Die Kosten für die Bearbeitung eines Bauantrags legt die Baugebührenordnung des jeweiligen Bundeslandes fest. Grob lässt sich sagen, dass die Bauantragsgebühren etwa 0,4 bis 0,5 % der gesamten Bausumme ausmachen. Hinzu kommt das Honorar des Architekten, beide Positionen gehören zu den Baunebenkosten.
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