Der Altbau

Teilen:

Der Altbau – Definition, Beurteilung und Sanierung

Der Begriff Altbau ist nicht klar definiert. Nicht jedes Haus, das bereits in Benutzung ist und war, kann auch als Altbau bezeichnet werden. Es gibt keine verbindlichen Angaben zum Mindestalter oder zum Zustand der Gebäude. Was alle Altbauten gemeinsam haben, ist eine längere Nutzungsdauer sowie die Anforderung zur Modernisierung oder Renovierung der Bausubstanz. Die verwendeten Materialien und der Baustil dienen ebenfalls zur Abgrenzung vom Neubau. Auch Gebäude, die nicht neuesten energetischen Anforderungen entsprechen und entsprechend sanierungsbedürftig sind, werden häufig zu den Altbauten gezählt. Generell spricht man vom Altbau, wenn ein Gebäude vor 1949 errichtet wurde.

Altbausanierung © Marco2811, fotolia.com
Altbausanierung © Marco2811, fotolia.com

Altbauten und ihre Nutzungsdauer

Unter dem Begriff Nutzungsdauer versteht man die Lebensdauer eines Gebäudes. In Abhängigkeit von der Konstruktion wie auch den eingesetzten Materialien liegt die Nutzungsdauer eines Hauses bei 80 bis 100 Jahren. Einzelne Bauteile, wie zum Beispiel Außenwandbekleidungen, Holzfenster, Dachentwässerung oder Dachziegel unterschreiten die genannte Lebensdauer und müssen vorzeitig ausgetauscht oder saniert werden. Durch die Instandsetzung und Modernisierung einzelner Bereiche der Bausubstanz kann die Gesamtnutzungsdauer deutlich verlängert werden.

Bei der Renovierung zum Erhalt des Gebäudes macht eine langfristige Planung Sinn. Die Modernisierungsabschnitte sollten sinnvoll aufeinander abgestimmt sein. Besonders wichtig ist ein Mindeststandard in Abstimmung mit den gesetzlichen Vorgaben. So empfiehlt es sich zum Beispiel, bei einer Renovierung der Gebäudehülle sofort auf den höchsten gesetzlich genannten energetischen Standard oder darüber hinaus zu renovieren, um späteren Entwicklungen und Gesetzesänderungen vorzugreifen. Der Anspruch an Nachhaltigkeit wird im Baubereich zunehmend wichtiger und durch diese Vorgehensweise unterstützt.

bis zu 30% sparen

Regionale Handwerker
Günstige Angebote

  • Bundesweites Netzwerk
  • Qualifizierte Anbieter
  • Unverbindlich
  • Kostenlos
Tipp: Günstigste regionale Handwerker und Fachbetriebe finden, Angebote vergleichen und bis zu 30% sparen. Jetzt unverbindlich anfragen

Die Beurteilung von Bestandsgebäuden

Bevor die Sanierung eines Altbaus beginnt, ist eine gründliche Beurteilung des Istzustandes erforderlich.

Altbau: Fragen vor der Sanierung
Altbau: Fragen vor der Sanierung

Folgende Parameter müssen bereits im Vorfeld analysiert und mit dem Bauherrn geklärt werden:

  • Zustand der Bausubstanz und die damit verbundenen Möglichkeiten der Sanierung
  • Energetischer Zustand und Anforderungen an die energetische Sanierung
  • Geplante Nutzung durch den Bauherrn
  • Budget und Finanzierungsplanung
  • Berücksichtigung von gesetzlichen Auflagen zum Beispiel aus dem Denkmalschutz oder im Bereich des Brandschutzes

Wird für ein Gebäude eine Modernisierung geplant, dann sind in den ersten Beratungs- und Abstimmungsgesprächen die Vorstellungen des Bauherrn zur Nutzung ein wichtiger Parameter. Kommt der Altbau für den angedachten Verwendungszweck in Frage? Diese Frage sollte unbedingt geklärt sein, bevor weitere Planungsschritte erfolgen. Zur umfassenden Baubeurteilung gehört neben dem Zustand des Bauwerks und seiner konstruktiven Teile auch eine Bewertung des Objektwertes. In diese Bewertung fließen unter anderem Objektgröße, Lage, Grundstück und Erschließung mit ein. Die Fassade und das Dach müssen ebenso gründlich begutachtet werden wie das Innere des Gebäudes. Insbesondere Feuchteschäden können konstruktive Mängel und Schäden an der Bausubstanz bedingen, die mit hohem Renovierungsaufwand verbunden sind.

Nachrüstpflichten im Altbau

Die Nachrüstpflicht für Altbauten ergibt sich jeweils aus den geltenden gesetzlichen Regelungen, insbesondere im energetischen Bereich aus der Energieeinsparverordnung (EnEV). Im Vergleich zur Fassung von 2009 sind in der aktuellen EnEV 2014 einige Vorgaben verschärft worden.

Altbausanierung Saniert Unsaniert © tektur, fotolia.com
Altbau: Links Saniert, Rechts Unsaniert © tektur, fotolia.com

Vor allem folgende Neuerungen für Bestandsgebäude betreffen viele Bauherren:

  • Standardheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen bis Ende 2015 ausgetauscht werden, dies betrifft auf jeden Fall alle Kessel, die vor 1985 errichtet, bzw. eingebaut wurden. Brennwertkessel und Niedersttemperaturkessel mit hohem Wirkungsgrad sind von dieser Regelung ausgenommen.
  • Oberste Geschossdecken oder das darüber angeordnete Dach müssen bis zum 31. Dezember 2015 mit einem Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) von maximal 0,24 W/m²K gedämmt sein.

Für Hausbesitzer von Altbauten in Form von Ein- bis Zweifamilienhäuser, die das betroffene Gebäude seit 01. Februar 2002 selbst bewohnen, bleibt die bestehende Befreiungspflicht von den Nachrüstungsaufgaben nach wie vor erhalten. Erst beim Eigentümerwechsel tritt die Nachrüstpflicht in Kraft. Die Umsetzung muss in diesem Fall innerhalb von zwei Jahren erfolgen.

TIPP

Nutzen Sie unseren kostenlosen Angebotsservice: Preise von Handwerkern vergleichen und bis zu 30 Prozent sparen

Altbausanierung mit Gefühl

Das Ausmaß der geplanten Veränderungen bei der Altbausanierung bestimmt in hohem Maße über die zu erwartenden Kosten. Insbesondere bei Grundrissveränderungen stoßen die Planer hier auf Grenzen, da der Altbau häufig einige Besonderheiten aufweist. So sind in vielen Fällen auch dünne Trennwände tragend und lassen sich nur mit hohem Aufwand versetzen. Im Bereich der Dachkonstruktion sind tragende Balken oft nicht auswechselbar, da dies die komplette Statik stören würde. Installationsschächte lassen sich nur unter Berücksichtigung der vorhandenen Holzbalken in den Decken verlegen. Je mehr die vorhandene Bausubstanz mit in die Planung einbezogen wird, umso moderater entwickeln sich die Baukosten. Darüber hinaus bleibt der ursprüngliche Charakter des Gebäudes bei dieser Form der Sanierung deutlich erhalten.

Altbausanierung: Folgende Punkte müssen beachtet werden
Altbausanierung: Folgende Punkte müssen insbesondere beachtet werden

Altbauten und Denkmalschutz

Die Gesetze der einzelnen Bundesländer regeln die Vorgaben im Denkmalschutz. Eingeführt wurden diese Gesetze als Reaktion auf die teilweise rücksichtslose Zerstörung alter Bausubstanz in den 1960er und 1970er Jahren. Die Problematik im Bereich der Denkmalpflege besteht meist darin, dass mehrere Ziele vereinbart werden sollen. Zum Teil widersprechen sich diese jedoch stark.

Denkmalschutz © Doc Rabe, fotolia.com
Denkmalschutz bei der Altbausanierung beachten © Doc Rabe, fotolia.com

Je früher die Denkmalschutzbehörden mit einbezogen werden, umso einfacher ist es für Planer und Bauherren, die Ziele im Bauprozess umzusetzen. Der Architekt ist hier stark gefordert und muss entsprechende Lösungen ausarbeiten, die die Denkmalschutzbehörde wie auch den Bauherren zufriedenstellen.

Neben den gestalterischen Vorstellungen der Modernisierung wie zum Beispiel Erhalt ursprünglicher Fassaden und harmonische Einbindung ins Stadtbild sind die erhaltenden Maßnahmen wichtig. In der Regel stimmen die Behörden ohne Probleme den Standardmaßnahmen zu, die das Gebäude für heutige Standards hinsichtlich Energieeffizienz und Bauphysik erfüllen muss.

Größere Veränderungen des Grundrisses wie auch starke Einschnitte in die Fassade, zum Beispiel durch die Vergrößerung von Fenstern oder das Einbauen von Erkern oder Dachterrassen lehnt der Denkmalschutz in der Regel ab. Weitere Informationen zum Thema Altbau und Denkmalschutz erhalten Sie hier.

bis zu 30% sparen

Regionale Handwerker
Angebote vergleichen

Unverbindlich
Qualifizierte Anbieter
Kostenlos

Tipp: Jetzt zum Newsletter anmelden

Erhalten Sie die wichtigsten News monatlich aktuell und kostenlos direkt in Ihr Postfach
Ihre Email-Adresse wird nur für den Newsletterversand verwendet Datenschutzerklärung

Artikel teilen: