Altbausanierung: Kosten und Finanzierung

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Eins ist sicher: Wer sich an die Komplettsanierung eines Altbaus macht, muss mit hohen Kosten rechnen. Dabei ist es wichtig, nicht zu knapp zu kalkulieren. Denn die meisten Altbauten bergen unerwartete Überraschungen in sich, die sich in vielen Fällen erst während der Sanierung zeigen. Gründe für die Sanierung gibt es dennoch genug. So wird nicht nur der Wohnkomfort gesteigert, auch die Heizkosten sinken deutlich und der Wiederverkaufswert der Immobilie steigt.

Vergleich einer Altbau-Sanierung, Fassade vorher-nachher © traveldia, stock.adobe.com
Altbausanierung ist mit hohen Kosten verbunden – kann sich aber auch lohnen © traveldia, stock.adobe.com

Die energetische Sanierung

Wird saniert, sollte einer der Schwerpunkte auf die energetische Sanierung gelegt werden. Dies bedeutet, dass die äußere Gebäudehülle vom Keller bis zum Dach mit einer hochwertigen Wärmedämmung versehen wird. Weiterhin wird die Heizungsanlage auf ein modernes System umgestellt. Je nach Zustand des Gebäudes ist dies mehr oder weniger kostenaufwendig, entscheidend ist dabei der aktuelle Zustand von Dach, Fenstern und Wänden sowie das Baujahr des Hauses.

Im besten Fall müssen die Fenster ausgetauscht und das vorhandene Dach, bzw. die Wände mit einer zusätzlichen Wärmedämmung aufgerüstet werden, ist das Gebäude sehr marode, kann eine komplette Entkernung erforderlich sein. Das bedeutet, dass alle nicht statisch relevanten Bauteile demontiert werden. Aus dem verbleibenden „Hausgerüst“ entsteht ein fast neues Haus.

Baujahr und Sanierungsaufwand

Hinsichtlich des Sanierungsaufwands gilt die Faustregel: Je älter das Gebäude, umso höher die Sanierungskosten. So müssen bei sehr alten Häusern auf jeden Fall alle Fenster erneuert werden, Gebäude, die weniger als 30 Jahre alt sind, verfügen häufig bereits über Isolierglasfenster, eine Fassadendämmung oder eine Elektroinstallation, die nicht in jedem Fall erneuert werden müssen. Kritisch sind Häuser, insbesondere Fertighäuser aus den 1960er bis 1980er Jahren, da in dieser Zeit viel Asbest zum Einsatz kam (vor allem im Fertighausbau), der bei einer Sanierung teuer und aufwendig entsorgt werden muss.

Risse in einer Außenwand am Haus © Dieter Pregizer, stock.adobe.com
Risse in der Außenwand gehören zu häufigen Bauschäden, die bei einer Sanierung beseitigt werden müssen © Dieter Pregizer, stock.adobe.com

Generell gibt es bei jeder Haussanierung neben der allgemeinen Renovierung und dem Innenausbau verschiedene Faktoren, die kostenmäßig zu Buche schlagen und einkalkuliert werden müssen:

Sanierungsmaßnahme Kosten
Rissbeseitigung an Innen- und Außenwänden 500 bis 1.000 je drei Meter Risslänge
Fassadendämmung mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS) 100 bis 200 € / m²
Fassadendämmung mit Vorhangfassade 150 bis 200 € / m²
Einblasdämmung ab 20 € / m²
Hochgedämmte Fenster mit Dreifach-Verglasung ab 500 € je Fenster
Kellerabdichtung 250 (innen) bis 500 (außen) € / m²
Abdichtung gegen aufsteigende Feuchtigkeit 100 bis 500 € je lfd. Meter
Dachdämmung 100 bis 150 € / m²
Dacheindeckung ab 100 € / m² abhängig von der Dacheindeckung
Heizungsanlage ab 15.000 €
Erneuerung von Elektro- und Wasserinstallation ab 50 € / m²

Welche Arbeiten in welchem Umfang durchgeführt werden müssen und welche Kosten entstehen, ist für jeden Altbau individuell. Ganz grob können Sie je Quadratmeter Wohnfläche Kosten von 400 bis 1.000 Euro ansetzen. Das heißt, die Sanierungskosten für ein Haus mit einer Wohnfläche von 130 m² bewegen sich zwischen 52.000 und 130.000 Euro. Kommen dann noch die Kosten für den Hauskauf inklusive der Nebenkosten hinzu, landen Sie für die Haussanierung schnell bei 250.000 bis 300.000 Euro – oder mehr.

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Vor- und Nachteile der Haussanierung

Wer sich dazu entscheidet, einen Altbau zu sanieren, profitiert von einigen Vorteilen, muss jedoch auch Nachteile in Kauf nehmen. Dies gilt es genau abzuwägen, bevor die Entscheidung fällt. Insbesondere dann, wenn ein sanierungsbedürftiges Haus gekauft werden soll.

Vorteile Nachteile
  • Sofortiger Einzug möglich
  • Vorherige Besichtigung
  • Geringer Kaufpreis
  • Große Grundstücke in gewachsener Siedlungsstruktur
  • Sanierungsbedürftig, hohe Folgekosten
  • Mangelhafte Energiestandards
  • Beschränkte Gestaltungsmöglichkeiten durch vorgegebene Kubatur

Hinsichtlich der Gesamtkosten ist eine Altbausanierung in vielen Fällen günstiger als ein Neubau. Voraussetzung dafür ist allerdings eine noch gute Bausubstanz, Lage des Grundstücks, Größe und Grundriss müssen den kurz- und langfristigen Anforderungen entsprechen.

altes Haus an einer Landstraße zum Verkauf © ArTo, stock.adobe.com
Der Kauf eines sanierungsbedürftigen Gebäudes ist eine große Investition, vor allem hinsichtlich der anstehenden Sanierung © ArTo, stock.adobe.com

Altbau kaufen und sanieren

Wer ein Eigenheim schaffen will, hat generell drei Möglichkeiten: Neu bauen, ein saniertes Gebäude kaufen oder einen Altbau kaufen und diesen selbst sanieren. Die letztere Variante sollte wohl überlegt und gut geplant sein. Bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, muss ein qualifizierter Gutachter das Gebäude gründlich inspizieren und möglichst genau den Sanierungsbedarf ermitteln. Die Summe aus Kauf- und Sanierungskosten ergibt dann die komplette Finanzierungssumme für das neue Zuhause.

Sanierungspflichten

Beim Kauf eines Altbaus greifen häufig ohnehin gesetzliche Pflichten zur Sanierung, damit die energetischen Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) erfüllt werden. Dies gilt übrigens nicht nur beim Kauf des Gebäudes, sondern ebenso bei Erbschaften und Schenkungen.

Der Gesetzgeber sieht vor, dass die Sanierung innerhalb von zwei Jahren nach der Eintragung ins Grundbuch abgeschlossen ist. Allerdings gibt es auf der einen Seite Ausnahmen wie Denkmalschutz oder Wirtschaftlichkeit und auf der anderen Seite Förderprogramme, die die Gesamtinvestitionssumme für die Haussanierung mindern.

Schild Denkmalschutz © Thomas Reimer, stock.adobe.com
Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, sind bei der Sanierung besondere Vorschriften zu beachten © Thomas Reimer, stock.adobe.com

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Achtung Denkmalschutz

Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, müssen Sie berücksichtigen, dass durch die Einhaltung eventueller Auflagen hinsichtlich Bauweise, Materialien und Optik besondere Vorgaben zu beachten sind. Dies kann zu deutlichen Mehrkosten führen, zum Beispiel, wenn alte Fenster- und Fassadenansichten erhalten werden müssen oder für die Sanierung spezielle Materialien und Bauweisen vorgeschrieben sind. Für denkmalgeschützte Gebäude gibt es spezielle Förderprogramme, Ansprechpartner sind:

  • die Kreditanstalt für Wiederaufbau
  • die örtliche Denkmalschutzbehörde
  • die Deutsche Stiftung Denkmalschutz
  • das Landesdenkmalamt.

Weiterhin bietet das Steuerrecht für die Förderung denkmalgeschützter Gebäude zusätzliche Optionen, die vorab genau zu prüfen sind.

Welche Förderung gibt es für die Altbausanierung?

Der Staat fördert die Altbausanierung auf Antrag in Form von Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten. Zusammengefasst sind die einzelnen Programme in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Sollen Einzelmaßnahmen durchgeführt werden, ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) die richtige Adresse. Für den Austausch der Heizungsanlage wird ein Antrag bei der KfW gestellt. Weitere Informationen hierzu finden Sie im Artikel Altbausanierung Förderung.

Darüber hinaus bieten auch Länder und Kommunen Förderprogramme an. Welche Möglichkeiten es für Sie konkret gibt, können Sie zum Beispiel in der foerderdatenbank.de recherchieren.

Tipp: Förderkonditionen und -höhen ändern sich häufig, teilweise werden Programme pausiert oder geschlossen. Deshalb ist es wichtig, vor den ersten konkreten Schritten zur Planung die aktuellen Förderbedingungen genau zu prüfen.
Deutsches Steuerformular mit Stift, Geld und Taschenrechner auf dem Tisch © igorkol_ter, stock.adobe.com
Die Kosten für die Altbausanierung können über drei Jahre von der Steuer abgesetzt werden © igorkol_ter, stock.adobe.com
Alternative Steuerbonus: Statt ein Förderprogramm zu beanspruchen, können Sie die Kosten für eine Altbausanierung auch steuerlich abgesetzt werden. Weitere Informationen hierzu finden Sie im Artikel Altbausanierung Förderung.
Denkmalschutz © Doc Rabe, stock.adobe.com
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