Altbausanierung – Tipps und Anregung
Auf viele Menschen üben Altbauten aufgrund ihres speziellen Charmes einen besonderen Reiz aus. So schön das Wohnen in solchen Gebäuden ist, so groß ist allerdings der Aufwand bei einer Sanierung. Viele Bauherren scheuen daher das Risiko, das eine solche Maßnahme mit sich bringt. Nur wer die Risiken und die Potenziale einer Altbausanierung richtig einschätzt, wird eine solche Bauaufgabe erfolgreich umsetzten können.
Risiken einer Altbausanierung
Abgesehen von den standardisierten Plattenbauten und den gleichförmigen Wohnbauten aus der Nachkriegszeit, ist der Gebäudebestand in Deutschland sehr individuell. Der Zustand des Gebäudes spiegelt dabei die Geschichte des Gebäudes wider und entscheidet darüber, wie umfangreich und risikobehaftet eine Sanierung ist. Während Gebäude, die dauerhaft genutzt und entsprechend gepflegt wurden, in der Regel in einem relativ guten Zustand sind, sieht es bei Altbauten, die lange Zeit leer gestanden haben, meist anders aus. Zudem sind nicht alle Schäden und Mängel auf den ersten Blick zu erkennen. Einige von ihnen werden erst im Zuge der Baummaßnahme sichtbar. Dies kann nicht nur zu Verzögerungen im Bauablauf führen, sondern auch die Kosten erhöhen.
Die Bausumme und die Bauzeit sind also die größten Risiken bei einer Sanierung. Hier hilft es, bei der Schätzung der Baukosten einen Betrag für unvorhersehbare Maßnahmen einzuplanen. Ebenfalls ist es sinnvoll, im Terminplan Zeitpuffer vorzusehen, damit auf zusätzliche Maßnahmen flexibel reagiert werden kann. Auch die Organisation der Baustelle kann problematisch ein. Oftmals liegen Altbauten in historischen Stadtkernen, wo das Platzangebot rar ist. Für die Bauarbeiten stehen also nur wenige Lagerflächen zur Verfügung und die Anlieferung von Baumaterialien kann erschwert sein.
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Potenziale einer Altbausanierung
Gerade für Bauherren, die wenig Erfahrung mit Bestandsbauten haben, ist es schwierig auf den ersten Blick zu erkennen, welche Potenziale ein unsanierter Altbau bietet. Dabei besitzen vor allem historische Altbauten eine Wertsteigerung wie etwa ein Oldtimer. Voraussetzung ist allerdings, dass der Originalzustand auch nach der Sanierung so weit wie möglich erhalten bleibt und das Gebäude entsprechend gepflegt wird. Besonders in Städten zählen hochwertig sanierte Altbauten zu den beliebtesten Kauf- und Mietobjekten. Auch Anwaltskanzleien, Steuerbüros und Planungsbüros bevorzugen für ihre Gewerberäume den repräsentativen Charakter eines Altbaus. Die hohe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt resultiert in einem steigenden Wert der Immobilie mit dem Alter.
Ein weiteren Vorteil, den viele Altbauten bieten, ist ihre Lage. In kleineren und größeren Städten befinden sie sich oft in den historischen Zentren, die häufig auch heute noch den Stadtkern bilden. Meist sind diese Immobilien hierdurch gut angebunden. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und andere öffentliche Einrichtungen befinden sich direkt vor Ort. Zudem sind sie in der Regel bereits an das öffentliche Versorgungssystem wie die Kanalisation und das Stromnetz angeschlossen. Die aufwendigen Arbeiten zur Erschließung des Grundstücks können somit entfallen. Ein Grundstück zur Errichtung eines vergleichbaren Neubaus in der Innenstadt zu finden, ist vielerorts nicht möglich, vor allem nicht zu einem angemessenen Preis.
Auch diese Standortfaktoren steigern Wert und Wiederverkaufswert eines Altbaus nach der Sanierung. Einige Grundstücke von Altbauten bieten zudem oft noch Erweiterungspotenzial, da viele über kleine Werkstätten und Nebengebäude in den Hinterhöfen verfügen. Soweit dem keine öffentlichen Belange im Wege stehen, können diese umgenutzt oder abgerissen werden und durch Wohnbebauung ersetzt werden.
Noch ein weiterer positiver Aspekt der Altbausanierung ist die bessere Ökobilanz, die eine solche Maßnahme im Vergleich zu einem Neubau aufweist. Grundsätzlich ist der Energieaufwand für Instandsetzung eines Gebäudes niedriger als für die Errichtung eines neuen Gebäudes, denn die vorhandene Bausubstanz verringert den Energiebedarf für die Herstellung und den Transport von Baustoffen.
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Altbausanierung: Auf Qualität setzten
Bei der Sanierung eines Altbaus geht es nicht nur darum, eine Immobilie instand zu setzen, sondern Werte zu erhalten. Als Zeitzeugen vergangener Epochen prägen sie das Stadtbild und auch die Bewohner schätzen den besonderen Charme des Lebens in einem Haus mit Geschichte. Die Sanierungsmaßnahmen an einem alten Gebäude können allerdings ins Geld gehen. Darum ist es gerade hier sinnvoll auf Materialien, auf Bauweisen und Baustoffe zu setzen, die den Werterhalt nach der Sanierung langfristig sichern. Hier bieten sich Qualitätsbaustoffe an, die eine lange Lebensdauer aufweisen.
Die Zeitabschnitte, in denen Bauteile ausgewechselt oder renoviert werden müssen, können sich so beträchtlich erhöhen. Somit haben sich auch die teilweise höheren Investitionskosten in hochwertigere und langlebigere Materialien während der Nutzungsdauer über kurz oder lang bezahlt gemacht. Allerdings ist es sinnvoll die einzelnen Materialien und Bauteilschichten in ihrer Lebensdauer aufeinander abzustimmen.
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